共有土地分割之土地增值稅問題

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依土地稅法28條規定:已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。在共有土地分割的情形,也會有是否要繳納土地增值稅的問題。依據土地稅法施行細則第42條及平均地權條例第65條規定,土地交換或分割,應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅;分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,免徵土地增值稅;其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。其次,在土地合併分割後的情形,各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者,免徵土地增值稅,但是價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。

曾有新聞案例報導,實務上有人利用共有土地分割的方式來規避土地增值稅,後來被稅務局查獲追補高額稅款,操作方式大略如此,甲有一塊建地賣給乙,直接出賣要繳納四百多萬元土增稅,甲為了規避該稅款,將乙名下免稅農地持份之千分之一讓給甲,甲則將建地千分之一持份讓給乙,甲、乙雙方各自土地變成共有關係,進行共有物分割時,經分割改算後墊高前次移轉現值,再移轉應稅土地,藉以規避土增稅。由此,讓吾人注意到共有土地分割後所產生的土增稅問題。

其實,依據稅法及財政部的解釋,共有土地分割,不論係法院判決分割或和解或當事人自行協議申請分割,都還是有可能會產生土地增值稅,一般人以為只有土地買賣才會有土增稅,這是不對的觀念,除非分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,才會免徵土地增值稅。此外,只要有取得價值不等者,就會有土增稅的問題。

這裏要提醒一般民眾在共有土地分割時,無論是單筆或合併分割,也無論是協議或是裁判分割,不能只注意分割的位置或價值,還要留意土增稅之事。假若分割後取得之土地,與原持分比例所算得之價值不等,其屬有補償者,應向取得土地價值減少者,就其減少價值部分課徵土增稅。如屬無補償者,應向取得土地價值增多者,就其增加價值部分課徵土增稅。

裁判分割訴訟,土地價值減少者取得其他共有人之相當之補償金,就其減少價值部分應納土增稅,實務曾出現欲領共有人之補償金卻拒納土增稅之案例,所以提醒共有土地分割時,要特別注意此類情形,在判決時或協議時,一定要就法定應納土增稅之事實,寫明在判決書或協議書內,以免有些人耍賴,造成事後代繳還要再打不當得利官司之困擾。