實價登錄與退裝潢費用的房地合一稅問題

針對房地交易實價登錄，實施以來，各種奇怪不實登錄情形，不一而足，新聞報導指出，造假手法像是「登錄高價、隱藏低價」、「附贈裝潢家電墊高房價」、「假合約」等等，實際上，這個被抓除了補稅及裁罰外，甚至可能就申報不實涉嫌刑法第214條使公務員登載不實文書罪，而遭移送地檢署偵辦。

針對適用房地合一所得稅之房地買賣，個人出售房屋土地交易所得應如何計算？

例如是出價取得：房屋土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。

國稅局曾經舉一個案例提醒，A與建商簽訂房屋土地買賣合約書，買入房地契約總價1,151萬元，之後A因打算自己裝潢，因此與建商協商退還裝潢工程款231萬元，實際成交價為920萬元，A仍依契約總價申報取得成本，以致漏報所得額231萬元，經核定應補稅46萬2千元並遭罰。因此，國稅局特別提醒納稅義務人申報房地合一所得稅時，要依「實際付款金額」申報出售房地的「取得成本」，不能依買入契約總價或實價登錄資料申報，這樣會短漏報個人房地交易所得，遭補稅處罰。

換句話說，假若前次交易買賣取得價格，雖然買賣契約寫了一個實際的價格，並以此契約價格申報實價登錄，但是之後若有類似退裝潢費用之情形，這時實際交易價格就因為退費而變低了，之後再行出售時，必須以退費後之「較低的價格」作為成本，不能以實價登錄「較高的價格」作為取得成本。否則，被國稅局查到，是會補稅裁罰的。

陽昇法律事務所/鄧湘全律師 撰
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