【不動產】買方因契約解除訴訟請求返還價金應提告賣方或建經公司？

　　建經公司代收賣方價金，所以買方所給付的價金是在建經公司持有中，那假若買賣雙方解除契約，買方請求返還價金時，建經公司主張依照買賣雙方與建經公司約定內容，在發生解除契約有爭議的情況，應由雙方提出訴訟解決，再以法院確定判決辦理。但是，現在有一個問題，假若買方主張契約解除，賣方主張契約仍有效，拒絕同意建經公司返還已付價金予買方，這時買方向法院提出訴訟的被告對象到底是賣方或建經公司呢？

　　我們先來看一下實務判決的講法：「…被告雖抗辯：原告所給付352萬元，均係存入指定之信託財產專戶（玉山銀行受託信託財產專戶），而安信公司尚未將管理之價款出款予被告，則原告請求被告給付352萬元，亦屬無據等語。然系爭買賣契約之當事人賣方為被告，負買賣價金返還義務者本即為被告；又依兩造與安信公司、信義房屋所簽訂之價金交付信託同意書及代辦履約保證委任契約第7條第4項約定：相關出款爭議，如買賣雙方任一方逕行起訴者，安信建經即依確認判決結果辦理，是安信公司最終亦係依法院判決結果為出款。則被告以系爭房地之買賣價金有履約保證，其尚未取得價金一事，抗辯本件原告不得向被告聲明請求為給付等語，尚無可採。」（臺灣臺北地方法院113年度訴字第7398號民事判決參照）。事實上，買賣契約解除後，負有買賣價金返還義務者本來就是「賣方」，建經公司只不過代賣方收取保管而已。

　　最高法院實務認為，履約保證者只有代理買賣雙方執行該專戶內價金之管理、結算，及視契約履行情形，撥付轉交款項之工作，買賣雙方並沒有意思使履約保證者取得該專戶價金，參閱最高法院109年度台上字第1318號民事判決意旨：「…依兩造所簽『價金履約保證申請書』第3條，第8條：『甲方（買方，上訴人）依不動產買賣契約應支付之各期價款，除經合泰建經同意者外，應全數存（匯）入以下帳戶（系爭履保專戶）』，『除有第5條應暫停款項撥付之情形外，履保專戶之結算悉由履保銀行依合泰建經認定之結果辦理，以匯款方式將履保專戶內之款項扣除第2條第2項之支出後，連同專戶內之利息交付予款項應得之人』等約定（見一審卷第9頁反面、12頁正反面）。是上訴人依約應將買賣價金全數存入系爭履保專戶，履保銀行僅有代理兩造執行該專戶內價金之管理、結算，及視契約履行情形，受合泰建經指示撥付轉交款項之工作，兩造並無使履保銀行取得該專戶價金之意。」。

　　總而言之，買賣契約解除與否發生爭議，屬於事理之常，應以賣方為被告請求返還價金乃屬合理適法，再則，若建經公司因為賣方拒絕返還而變成被告，豈不是很怪異？因此，在類似案例，買方應以賣方為被告，乃為的論。實務判決亦採相同見解，如臺灣高雄地方法院112年度訴字第1282號民事判決意旨：「…原告既已將簽約款、完稅款共計185萬元存入系爭履保專戶，堪認被告已受領上開185萬元。是被告既已收受原告給付之款項，且因可歸責於己之事由，未能將系爭應有部分移轉登記予原告而構成違約，原告自得依系爭買賣契約第12條第3項後段請求被告給付違約金，被告上開抗辯洵不可採。」、臺灣士林地方法院113年度湖訴字第4號民事判決意旨：「…買賣雙方於買賣契約成立後，當買方將買賣價金匯入履約保證專戶後，應視為賣方已受領該價金。」此故，價金匯入履保專戶後，應認賣方已收受價金，在建經公司因為賣方不同意而拒絕返還的情況，應以賣方為被告提出訴訟主張，而非建經公司為被告。

　　參酌臺灣高等法院113年度上易字第775號民事判決意旨：「查兩造於112年3月8日簽訂之系爭契約約定系爭土地買賣總價為300萬元，上訴人已給付價金150萬元（包括第一期簽約款30萬元，第二期備證用印款120萬元）至第一建經履保專戶，已付價金佔價金總額一半，……本院審酌上情，認被上訴人得請求違約金數額，依其沒收上訴人交付150萬元，酌減為以系爭土地買賣總價15%即45萬元（3,000,000元×15%）計算較為合理適當。」就算是買方違約而有違約金酌減之情況，實務判決也是認為應向賣方請求返還。

　　應予說明的，在對賣方為被告訴訟之聲明，有少數實務判決會寫成賣方應同意買方向建築經理公司領取履約保證專戶內的價金及其孳息，其實與判決賣方直接返還價金沒有多大差別；不然，假若建經公司倒閉了，買方不就慘了，所以還是以賣方為直接返還的聲明，比較能全面性解決問題。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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