公寓變套房?「包租公」、「包租婆」要注意!

柴渴夫司肌近日購入一棟鄰近輔仁大學的房子,心想將房子隔間成數十間套房分租給學生,必然獲利頗豐。但生性小心謹慎的柴渴夫司肌不想因此觸犯任何法令,該如何處理較為妥當呢?

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新北市在8月,通過強制拆除違章建築收費自治條例,上個月鎖定轄內兩大治安疑慮的大型鐵皮違建,其中淡水有一處高密度隔間93房、69衛浴的出租套房違建,一房才租2、3千塊,都是租給獨居長輩居多,但4層樓打通,每層只有一個出入口,要是發生火警恐怕造成逃生困難,目前已經全數拆除完畢。

台灣租屋市場龐大,不少人買下老公寓隔成多間套房出租,穩穩當「包租公」、「包租婆」,這種公寓改裝成套房出租牟利之情形,實屬常見,但怎麼樣會合法、違法呢?

依照建築法第77-2條第1項第1款本文規定:「供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。」,就表示如果是這種私人公寓,要進行隔間等室內裝修的時候,原則上要報主管機關審查許可,並且委託合法的業者進行,而依照內政部函釋:「依據建築法第77條之2第1項第1款規定,指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公廳,除建築物之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外,其任一戶有下列情形之一者,應申請建築物室內裝修審查許可:一、增設廁所或浴室。二、增設2間以上之居室造成分間牆之變更。」裡面就有包含增設廁所浴室、設隔間牆,就是為了管制出租隔間套房的情形。

如果是在台北市,則管制更嚴格,還要求要有相關權利人的同意書、台電室內線檢驗符合規定、不可以在陽台設置廁所、隔間等等規定,否則一律不許可。換句話說,只要未經申請許可,隔出來的就算是違建。有些人為了省錢圖方便,而私下去找統包師傅或較無經驗的設計師處理,既不合法也不安全,最後不僅可能拿不到合格證,若不幸出人命,房東也難辭其咎。

另外,如果不是在頂樓加蓋,這種從外觀上可以一目瞭然的狀況,主管機關對於違法隔間套房,往往是必須仰賴民眾檢舉才能發現;但若在私人買賣上,這種違法之情形,往往可能會造成當事人之間的糾紛,縱不論未來在消防上的行政和刑事責任,買賣雙方間的民事責任,也值得投資人深思。