社區規約可否禁止住戶將專有部份房屋作宿舍使用?

有些社區認為住戶將房屋作特定用途使用,會降低社區生活品質或是影響房價,所以會禁止住戶經營工廠、爆竹店、電動玩具店、電腦網路遊戲、洗車場、舞廳、酒家、特種咖啡茶室、賓館、神壇、壽器店、葬儀社………(多如牛毛不及備載)。然而,可否作為員工宿舍呢?

假若規約有禁止,當然使用上就需依規約所載使用,但是規約內容若違反公寓大廈管理條例的規定,或違反比例原則、權利濫用等,則法院是有可能宣告該規約無效的。因為規約是否無效涉及個案判斷,很難有絕對的論斷標準,仍應依個案判斷之,或是說土地使用分區管制等等規定,是否會影響個案使用上的效力,值得討論。基本上還是要依下述規定作判斷,公寓大廈管理條例第5條:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其次,同法第15條第1項:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」第2項:「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。」

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參考下述判決,可明法條之意義,臺灣新竹地方法院97年度訴字第91號民事判決意旨:「按區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉,大廈條例第四條第一項已有規定,此係為體現憲法第十五條人民財產權應予保障之具體規定。固然依前所述,於為維護區分所有權人共同利益,避免區分所有權人對其專有部分之使用,侵害、違反到區分所有權人多數共同利益之情況下,社區得透過規約或區分所有權人會議之合法訂定及決議,就區分所有權人針對其專有部分之建物使用,予以限制,惟該等限制之規約規定或決議內容,不得有違反法律、公序良俗或逾越必要性(即違反比例原則)、公平原則之情事,否則難認該等規約或住戶大會之決議內容係屬有效。」

像是這個判決,就認為住戶得將房屋出租予他人作員工宿舍使用,管委會作使用限制所造成住戶的損害,會有賠償的責任,臺灣士林地方法院107年度訴字第1140號民事判決意旨:「原告將系爭房屋出租予香港電競公司作員工宿舍使用,無違反使用執照所載用途及主管機關相關管制規範,亦無妨害系爭社區之正常使用或違反區權人共同利益,符合出租時之系爭規約第15條第3 款,惟系爭社區嗣修正系爭規約第15條第3 款增加不得作員工宿舍之使用限制後,被告不為任何補償或過渡措施,逕執行修正後之規定,除於107年1月20日發文香港電競公司禁止其承租使用系爭房屋,並於同年月15、21日、23日先後阻止香港電競公司員工入住,雖香港電競公司於同年月27日系爭社區第二次臨時區權會再為上述相關危安管理承諾,仍未得順利入住系爭房屋,嗣於同年3月14日即與原告解除系爭租約,堪認被告以上所為,已過度侵害原告所有權,核屬權利濫用,且導致香港電競公司因未能入住系爭房屋而解除系爭租約,使原告原本可享有系爭租約之租金收益化為烏有,而受有損害,應對原告負侵權行為損害賠償責任。」(註:前述規約第15條第3款:「建築物使用用途及限制:本公寓大廈禁止經營工廠、電動玩具店、電腦網路遊戲、洗車場、舞廳、酒家、特種咖啡茶室、賓館、神壇、壽器店、葬儀社及其他足以影響身心健康、大樓品質或公序良俗之相關行業。」)

此外,若事後的修改規約,依不溯及既往原則,則仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定。「不溯及既往,為法律適用之大原則,故除法律明定新法應溯及適用,或該新法規定原即為法理,於施行前應為同一之解釋外,於新法施行前發生之事實,自不適用新法或得依該規定而為同一之解釋。」、「實體上有關權利義務效力之規定,依法律不溯及既往原則,法律自其生效時起,以後所發生之事項,始有其適用,至其生效前所發生之事項,則不適用此法律。」(最高法院96年度台上字第2080號民事判決意旨、95年度台上字第694號民事裁定意旨可參照)

臺灣高等法院104年度上字第983號民事判決意旨:「公寓大廈管理條例,並無社區規約之修訂或增訂得溯及既往之規定,是參酌前開說明,區分所有權人會議對該社區規約有關住戶權利義務之限制所為修訂或增訂之決議,只能就住戶規約修訂或增訂後所發生之事項,始有適用;至住戶規約修訂或增訂前所發生之事項,依不溯及既往原則,則仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定。」


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