【不動產】承租之國有地遭宮廟違建無權占有，應如何主張權利？

　　國有土地（非公用財產）之承租，應依據國有財產法第42條以下規定辦理，向國有財產署各區分署辦理申租。實務上常見有將承租之國有土地「借給」他人使用之情形，本文先不討論脫法行為或是否構成借名租賃之問題，於前開情形者，如果借用人拒不返還土地，承租人應如何主張權利呢？

　　今有甲申租國有土地後，於租用期間借予乙宮廟管委會使用，並與乙宮廟管委會簽立「土地使用管理同意書」，約定使用期限內甲應繳付國有財產署之租金由乙宮廟管委會代付，乙宮廟管委會則於該國有土地上建有宮廟等地上物，惟均未依法辦理寺廟登記及建物所有權登記（保存登記），該使用期限屆至，乙宮廟管委會拒不交還土地，並以宮廟由不特定多數之信眾出資共同興建，自己沒有拆除權限為由抗辯。

　　在這個案例涉及了當事人能力（程序上有無成為原、被告之能力）、當事人適格（程序上是否為權利義務之主體）及請求權基礎（主張權利之法律依據）等法律問題。

　　首先，當事人能力上，未依據監督寺廟條例及寺廟登記規則辦理寺廟登記之宮廟，是不具法人資格的，原則上不能作為訴訟上當事人，但非不得作為非法人團體或無權利能力社團（詳後述）。縱有申登在案之宮廟，其管理委員會，僅為該寺廟之業務執行單位，不能獨立於宮廟而存在，並非民事訴訟法第40條第3項之非法人團體，即無當事人能力（最高法院85年度台上字第41號、79年度台上字第1608號民事判決意旨參照）。

　　然而，未辦理寺廟登記之宮廟，雖無法人資格，但如果該宮廟有負責人或主任委員對外代表宮廟，並長期管領廟產、供信徒膜拜，收受信眾捐獻之香油錢作為管理、維護宮廟之資金來源，則仍可認定其屬非法人團體或無權利能力社團，可作為訴訟上之原、被告，其實體上權利義務則適用關於合夥或社團之規定。最高法院亦認為，不能以此種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力（最高法院91年度台上1030號民事判決意旨參照）。因此，乙宮廟管委會，不得作為訴訟當事人，甲應該要變更追加「宮廟」為被告，否則可能會受法院以訴不合法為由裁定駁回。

　　再者，當事人適格上，涉及未辦理保存登記之地上物（違建）「事實上處分權」歸屬之認定問題，有事實上處分權之人，始有拆除權限。且司法實務見解認為，拆除地上物事件，如訴請拆除之標的物為違建，則原告須將「全體」事實上處分權人均列為被告，當事人適格始無欠缺（最高法院107年度台上字第313號判決參照）。這麼一來，如果宮廟又抗辯，出資興建者為不特定之信眾，難道甲要費時費力去一一調查到底有哪些信眾出資，再列眾多信眾為被告？這似乎違反訴訟經濟原則，也不符社會通常之法感情。

　　最高法院為了解決此一難題，曾作成「按系爭未辦理保存登記之建物乃由不特定眾人以捐贈設立寺廟之意思集資興建，長期由上訴人管領，供信徒膜拜，收受信眾捐獻之香油錢作為管理、維護上訴人之獨立財產，乃上訴人不爭之事實。應可認為該捐贈之不特定眾人已將系爭建物之事實上處分權讓與受贈之上訴人，上訴人對之自有拆除之權能」（最高法院97年度台上字第743號民事判決意旨參照）之見解，因此，甲將宮廟列為被告，亦不會有當事人適格欠缺之問題。

　　第三，關於請求權基礎，通常拆除地上物之典型，是所有權人針對無權占有人請求排除對於所有權之妨礙並返還土地，依據為民法第767條第1項前段及中段。然而，如非土地所有權人之承租人，雖不得依據前開規定請求，然承租人仍為該土地之占有人，自得依據民法第962條規定（占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。）請求除去妨害，返還土地之占有。

　　甲在程序上將宮廟列為被告後，實體法上之依據不是民法第767條第1項前段及中段，而應依據民法第962條、第470條（借用物返還請求權）等規定，主張權利。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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