【民事】2026年凶宅損害賠償實例解析

　　Alex Honnold在徒手攀登台北101前，有人說萬一掉下來的話(Live看人家徒手攀爬的神樣，實屬宇宙級專業的)，台北101會因此變凶宅，真的是這樣子嗎？

一、凶宅的定義

　　現在對所謂凶宅的定義，主要是基於內政部於97年所頒布的函釋(內授中辦字第0970048190號函)，這個函釋說，凶宅是指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物，也就是自己家），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

　　但就此部分，法院則跟內政部有不同的見解。依照內政部的說法，只有建築物的專有部分是可能成為凶宅的客體；但法院實務上認為，約定專用部分(原本是全體住戶共用，但透過約定指定給個別住戶使用)也是可能成為凶宅的客體。
　　所以目前於我國實務上，對凶宅的定義仍有比較模糊的地方，法院與內政部的見解仍然是有分歧的！

二、凶宅是否屬於物之瑕疵？

　　另外，因為凶宅成因是有人在內發生非自然死亡情形，房屋本身並沒有任何物理上毀損，就外觀與功能而言，似乎不能認為屬於房屋的瑕疵。但在台灣民俗信仰的普遍影響下，實務見解仍多認凶宅屬於價值瑕疵，畢竟太多人忌諱了！只要發生，那棟房屋本身的價值就會受到巨大貶損，對房東或所有權人而言，實際上是有造成經濟上損失的！

　　最高法院103年度台上字第960號民事判決：「衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍」可供參照。

三、我國對凶宅的損害賠償認定

（一）房屋價值減損的賠償
　　如果有人在你的不動產內非自然死亡，如前面所說，房屋的經濟價值會有很大的減少，這時候在台灣的司法實務上，如何認定要賠償多少呢？

1、有依鑑定結果中之減損比率計算者，如臺灣高等法院高雄分院114年度上字第42號民事判決：「本件系爭房地經原法院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為10,219,000元（正常價格）；因發生自縊事件造成之減價數額為1,839,000元（減損比率為18％）；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元（特定價格）。」

2、也有依原告請求金額，並綜合該凶宅原本曾減價交易過之情事，依先前減價比例做計算比較者，臺灣臺南地方法院113年度訴字第31號民事判決可供參照：「被告因系爭房屋係凶宅，被告與前手就系爭房屋之成交價，約減少總價金之3成350萬元（原議定1,100萬元，減為750萬元），而兩造間就系爭房屋交易之價金為1,260萬元等情，認原告請求減少價金250萬元，約為兩造就系爭房屋成交總價金之2成，尚屬合理。是原告請求被告減少價金250萬元，核屬有據。」

（二）可以請求精神慰撫金嗎？
　　看到這裡，可能有人會想，那如果我的房子因房客或其他人在內非自然死亡變成凶宅，我住起來覺得很恐怖，那我可以請求精神慰撫金嗎？

　　精神慰撫金的請求權基礎主要是我國民法第195條，一般要人格權受侵害而且情節重大才可以請求。而對此，近期臺灣桃園地方法院113年度訴字第2529號民事判決有較為詳細的解釋：「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。原告主張系爭不動產因有系爭事故存在之瑕疵，侵害原告之身體權、健康權云云。然系爭不動產雖存有前揭瑕疵，此僅涉及被告應否負物之瑕疵擔保或債務不履行責任等財產上權利義務之紛爭，原告雖提出放開心身心精神科診所診斷證明書主張其因系爭不動產前揭瑕疵而患有焦慮症等情，然產生焦慮症之原因多端，工作、生活、人際關係、經濟壓力等各面項均有可能造成原告焦慮之原因，是以，系爭不動產前揭瑕疵與原告之焦慮症間，難認有相當因果關係存在。」

　　所以如果沒辦法證明人格權真的是因為凶宅而有受到侵害且情節重大的話，可能就沒辦法請求精神慰撫金了！

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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