【不動產】租賃店面竟是防空避難室？

　　近期新聞報載新北市之醫美診所醫生承租一樓及地下室，並豪砸600萬元裝潢，但卻發現地下室竟是住戶共同持有的「防空避難室」，屢遭鄰居抗議而無法營業。房東受訪時辯稱市府工務局前來訪查僅表示地下室不可作為隔間裝潢，反控醫美診所未依規申請室內裝修，雙方進而對簿公堂。那麼在租賃店面營業卻在事後發現為防空避難室時，要怎麼辦呢？

　　按民法第426條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益狀態為已足，至於承租人是否達到使用收益之效果，則應非所問。（最高法院84年度台上字第333號判決參照）。所以，在租賃合約中有無就約定使用收益的狀態特別敘明或記載，至關重要。

　　實務上過往也有類似的案例，臺灣高等法院109年度上字第1319號判決乙案中即是中醫診所向房東承租，但因該棟大樓一樓及地下室依法不得設置中醫診所，法院判決理由內即謂：「按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用、收益之狀態，民法第423條固有明文。惟上訴人主張兩造口頭約定系爭房屋之租賃目的係為設置中醫診所營業使用云云，為被上訴人所否認。查系爭租約並未明訂使用目的為設置中醫診所，且證人即系爭租約之公證人黃于真到庭證稱：其公證系爭租約時，上訴人並未表示承租系爭房屋要作為中醫診所使用等語（見本院卷第177頁），是上訴人不能證明兩造有約定系爭房屋之使用目的為設置中醫診所。至上訴人雖提出被上訴人之子陳志雄與證人即室內裝修技術人員洪學鵬間之對話錄音譯文，主張陳志雄在對話中已有承認：『因為她是診所，我是怕她的診所會檢查比較嚴格啦』（見原審卷第136頁）云云。惟證人洪學鵬到庭證稱：上訴人因遭檢舉而須補辦室內裝修許可，其受委託勘察系爭房屋時，已經裝修到一半等情（見本院卷第234頁），可見洪學鵬係於上訴人開始裝潢遭檢舉之後，始到場勘察協助上訴人補辦申請程序，則陳志雄與洪學鵬上開對話時間應係在兩造簽訂系爭租約之後，上訴人已開始進行裝潢之際，故充其量僅能證明被上訴人事後知悉上訴人有設置中醫診所之計畫而協助辦理，尚不能證明兩造於簽訂系爭契約之時，即有約定被上訴人有義務使系爭房屋合於申請設置中醫診所之使用目的。」而不認為契約起初即約定使房屋合於申請設置中醫診所之使用目的。

　　由此一案例可知，倘若租賃是要開店作生意時，契約有無寫明用途至關重要。尤其在營業使用時另外又會涉及建築物使用類組與土地使用分區等都市計劃相關法規，更不可不慎！否則到時主張權利恐怕將因為「舉證之所在，敗訴之所在」而無力回天啊！

?貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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