【不動產】建築物使用執照記載之「騎樓」未必免徵地價稅

　　騎樓，是台灣建築的特色之一，由所有權人「無償」提供不特定公眾往來通行、遮風避雨的功能。因此，按土地稅減免規則（依土地稅法第6條及平均地權條例第25條規定訂定）第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」、第10條第1項：「供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅。一、地上有建築改良物1層者，減徵2分之1。二、地上有建築改良物2層者，減徵3分之1。三、地上有建築改良物3層者，減徵4分之1。四、地上有建築改良物4層以上者，減徵5分之1。」可明，如係無償供公眾通行之「素地」或「騎樓走廊地」，致其土地使用之應然利益有特別犧牲之程度，我國土地稅法設有減免徵收地價稅之規定。

　　問題來了，所謂「騎樓」，其實可以其外觀上方是否有建物，而區分為「騎樓走廊地」（上方有建物）或「退縮騎樓地」（上方無建物、無遮簷人行道），所以就算建築物使用執照載有騎樓之面積若干，如非實設騎樓，地政機關之建物登記資料的標示部不一定會登載騎樓面積若干，亦非必符合土地稅減免規則第9條本文之「無償供公眾通行之道路土地」或同規則第10條第1項之「騎樓走廊地」，而有減免徵收地價稅之適用。而且，因為土地稅減免規則第9條但書規定「屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵」，仍需確認所謂「騎樓」是否為法定空地，而不予免徵。

　　何以會有如此區別？讓我們一起看看都市計劃法規（以臺北市為例）、建築技術規則及內政部的函示怎麼說：參按77年7月18日臺北市政府（77）府法三字第254029號令修正之臺北市土地使用分區管制規則（依當時都市計畫法臺北市施行細則第26條規定訂定）第87條規定：「商業區內臨接寬度在7公尺以上道路之建築基地，其建築物應設置騎樓，如自願退縮騎樓地設置無遮簷人行道而不妨礙市容觀瞻者，其退縮部分得做為空地計算。」第91條規定：「依第87條至第94條規定應退縮建築或留設無遮簷人行道部分，不得設置屋簷、雨蓬、圍牆或其他障礙物。」及86年4月9日修正之建築技術規則建築設計施工編第28條規定：「（第1項）商業區之法定騎樓或住宅區面臨15公尺以上道路之法定騎樓所占面積不計入基地面積及建築面積。（第2項）建築基地退縮騎樓地未建築部分計入法定空地。」其修正說明記載：「為發揮騎樓供公眾使用之功用，爰僅明定獎勵住宅區面臨15公尺以上道路者或商業區設置之法定騎樓，其餘者刪除其獎勵規定。」又內政部98年10月26日内授營建管字第0980196583號函示：「按『建築基地退縮騎樓地未建築部分計入法定空地。』、『凡經指定在道路兩旁留設之騎樓或無遮簷人行道，其寬度及構造由市、縣（市主管建築機關參照當地情形，並依照左列標準訂定之：……。』分別為建築技術規則建築設計施工編第28條第2項及第57條所明定。是建築基地退縮騎樓地未建築部分為留設之無遮簷人行道，其寬度及構造應依上開規定辦理，……。」可知，有關退縮騎樓地建築部分為「法定騎樓」（並無建蔽率限制，得百分之百建築，免納入建蔽率檢討，係屬獎勵性規定），不計入基地面積及建築面積；而未建築部分，則為「無遮簷人行道」，且得計入法定空地面積，與一般基地（非法定騎樓）檢討方式相同。這是為了兼顧建築規劃設計之多元性（不強制建築法定騎樓），故以獎勵性規定引導設置騎樓。

　　因此，當建築基地位於臺北市商業區及住宅區，選擇留設無遮簷人行道，而不設置法定騎樓，並依上開臺北市土地使用分區管制規則第87條規定，選擇計入法定空地時，其與上開建築施工編第28條第2項之「退縮騎樓地」無異。又因法定空地為取得建造執照、使用執照之基礎，以利建築物之持續使用收益，並與道路使用連結，即不屬「特別犧牲」之情形（臺北高等行政法院111年度訴字第14號、最高行政法院110年度上字第10號判決意旨參照），應適用土地稅減免規則第9條但書規定。

　　所以，如建築物使用執照所載「騎樓」之面積，有經設計建築師於計算建蔽率時計入空地比計算，又非實設之騎樓走廊，其上空並無任何建築改良物，極有可能被認定屬於法定空地，而適用土地稅減免規則第9條但書規定，且不符同規則第10條第1項規定，不予免徵地價稅。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

✨更多法律資訊請追蹤本所粉絲專頁 👉https://www.facebook.com/sunriselawyer

✨更多政府採購相關文章資訊請進入 👉https://www.tsaigo.com/

✨更多著作權相關文章資訊請進入 👉https://www.copyrightdoctor.com/

✨更多不動產相關文章資訊請進入 👉https://www.realpropertydoctor.com/