【不動產】公寓大廈住戶在樓梯間堆置雜物，可能面臨什麼法律問題？

　　香港宏福苑於11月底發生火災，大火延燒導致百餘人不幸死亡。都會區寸土寸金，建商常常興建高樓層的公寓大廈，以容納眾多住戶。部分公寓大廈住戶會隨意將雜物堆放在樓梯間、走廊等地方，在火警發生時，可能阻礙人員逃生導致傷亡。如果住戶執意這麼做，可能面臨什麼法律問題？

　　依據民法第799條第1項規定，公寓大廈屬於區分所有建築物，依據同條第2項規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」，可以將公寓大廈分為專有部分和共有部分。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款也有類似的規定。首先要釐清的是，大樓樓梯間、走廊，究竟屬於何者？如果登記成特定區分所有權人的專有部分，就屬於區分所有權人獨有、其他人都不能使用嗎？

　　對於這個問題，參照最高法院109年度台上字第1528號民事判決意旨：「區分所有建築物專有部分之認定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束。」，簡單來說，法院可以實質判斷梯廳是否具有構造上、使用上的獨立性，前者指的是與建築物其他部分具有明確區分，後者指的是可以單獨使用，具有獨立經濟效用。如果法院認為該部分不具獨立性，就算地政機關登記為專有部分由住戶所有，仍然不拘束法院，該部分應該由所有區分所有權人共有。

　　對於等待電梯的梯廳是否可能屬於專有部分？參照內政部於106年5月5日頒布1060806460號函：「……昇降機廂駐停於建築物各樓層時，供使用者進出及等待搭乘等之空間係昇降機運行使用所必需之空間，應為一體且不得分離。又據本編第242條規定：『高層建築物昇降機道併同昇降機間應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備及該處防火構造之樓地板自成一個獨立之防火區劃。……』且供共同使用，是供昇降機廂運行之垂直空間與其於各樓層供使用者進出及等待搭乘等之空間，已未具有使用上之獨立性，與條例第3條第3款專有部分之定義未合，非屬條例規定之專有部分。」，主管機關認為梯廳不具使用上的獨立性，應該屬於共有部分。這個見解也由法院接受，法院另外於個案中，認為為了達到防火避難目的及發揮功能，梯廳與電梯使用上為一體，因此認為梯廳屬於共有部分。

　　回到一開始的問題，梯廳和樓梯間為了公寓大廈全體住戶的共同利益，屬於共有部分，參照民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，共有部分原則上由全體區分共有權人依專有部分面積和總面積的比例共有。然而，法律上共有概念是抽象的，假設A擁有共有部分百分之一的所有權，不代表A能使用共有部分百分之一的面積，而是在每單位面積上，A都抽象地擁有百分之一的權利。如果A把雜物堆置到共有部分，由於其他人也共有百分之九十九的所有權，仍然不能認為A是正當行使權利。

　　如果住戶違法把東西堆到梯廳、樓梯間等共有部分，屬於違反公寓大廈管理條例第16條第2項本文規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，依據同法第49條第1項第4款規定，可由主管機關裁處四萬元至二十萬元之罰鍰，並命令該住戶限期改善，如果不改善，機關可以一直處罰到該住戶改善為止。另外，當大樓發生火警時，樓梯間具有提供住戶逃生使用的功能，如果被人堆置雜物、阻礙通行；或是房屋失火，防火巷卻被人堆置雜物，導致其他人沒辦法逃生，行為人可能觸犯刑法第189條之2第1項規定：「阻塞戲院、商場、餐廳、旅店或其他公眾得出入之場所或公共場所之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處三年以下有期徒刑。阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，亦同。」，在致人死亡的情況下，依據同條第2項，可能面臨七年刑責。不只如此，依據民法第184條第1項、第2項規定，行為人也可能需要對死傷者負擔賠償責任。

　　在人口密集的都會區，雖然空間有限，更應該秉持相互尊重、重視公共安全的態度，遵守法規謹慎行事，而不是抱持東西放一下不會怎樣的便宜心態。如果所有人都心存僥倖的話，反倒可能造成難以挽回的傷亡，事後後悔莫及。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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