【民事】借名登記、信託讓與擔保或附買回約款之區辨

不動產所有權移轉之原因多端,比較常發生爭議的原因有三:借名登記、讓與擔保、附買回約款。其中,借名登記之定義,可見最高法院98年度台上字第76號判決意旨:「按稱『借名登記』者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。」換言之,在借名登記之場合,出名人(人頭)類似受任人之地位,僅係同意就該財產為出名登記而已,該財產所有一切之用益價值及交換價值,均掌握在借名人之一端。實務上最常見之佐證,不動產之一切稅費均由借名人負擔,權狀亦由借名人持有,俾控管遭出名人出售不動產之風險。

共有人依土地法第34條之1第1項可否把土地賣給自己?

有土地持分的朋友,對於土地法第34條之1,一定不陌生!按土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」只是,同法條第4項設有其他未同意的共有人可以同一買賣條件優先承購。惟共有人間互為買賣應有部分時,無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。

出售借名登記土地之所得稅問題

實務上,基於各種原因,常常會有借用他人名字以登記購買土地的情形。依《所得稅法》第4條第1項第16款規定,個人出售土地的所得免納所得稅(此非指土地增值稅),但是這種借名登記出售土地的情形,借名人所取得之獲利是否要繳納所得稅呢?

默示分管之案例

李大頭透過法拍程序買到某公寓三樓,一樓旁空地早在法拍之前二十年前,經一樓屋主申請變更為幼兒園使用之遊戲場所。李大頭買到該三樓後,覺得一樓空地應該是共有的,怎麼可以由一樓房主出租給他人收租金,因此準備提告一樓屋主,要求不當得利及返還土地,李大頭的主張有道理嗎?