基地出賣之優先購買權之「通知」問題

如果土地上面有地上權或出租給他人蓋房子之類的情況,一般人可能聽過,假若該土地要出賣時,地上權人或土地承租人有「優先購買權」,程序上就是基地所有權之出賣人,應將同樣出賣條件通知地上權人或承租人,讓優先權人表示意見。

基地出賣之優先購買權之「通知」問題 2

依土地法第104條第1項規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」同條第2項規定:「前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」

但是,現在有一個問題。假若事實上,地上權人或承租人也知道基地出賣的事實,因此,基地出賣人就省略沒有再發存證信函通知,而將土地賣予其他人。事後,優先權人否認有「通知」之事實,基地出賣人可否以優先權人清楚知道土地出賣之條件及事實,主張已生通知之效果呢?

依最高法院108年台上字第1909號民事判決意旨:「土地法第104條第1項規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。故共有基地之共有人出售其應有部分時,該基地之地上權人、典權人或承租人亦有依同樣條件優先購買之權。又優先購買權人接獲出賣人通知而未於10日內表示購買,固屬放棄;倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知,縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示,仍不得視為其放棄優先購買權。」

此故,不論承租人是否知悉出賣之事實,基地出賣人,還是要踐行出賣通知之行為,例如寄發存證信函,或對話意思表示併錄音存證等;總之,不論優先權人是否因其他原因知悉基地出賣之事實,基地出賣人仍然要將同樣出賣條件依法意思表示「通知」送達予優先權人知悉,始生法定效果,而免生事後訟爭。