租房子給別人變成兇宅,屋主可以向誰求償?

高雄郭姓婦人6年前把市價上千萬的四樓透天厝,承租給馮姓夫妻一家三口,不料租賃期間馮姓男子因病過世,一個月後馮家長子在租屋處自縊身亡,郭婦不滿房屋因此成為「凶宅」,怒向馮妻及馮家次子、長女請求賠償房子貶損的價值270萬3753元;一審原判馮妻應就繼承長子遺產範圍內賠償270萬元,上訴後高雄高分院認為馮妻本身也是租約的連帶保證人,因此若長子遺產不足賠償,馮妻還得以自己財產補足270萬元。本案仍可上訴。

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之前我們談過買賣凶宅的問題,沒有人希望自己買到凶宅,同樣也沒有人希望自己的房子成為凶宅。但是,這樣的賠償請求有道理嗎?

依民法第184條第1項規定:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」一般而言,房客雖然是主觀出於殘害自己生命意思而自殺,但自殺屬極端終結生命的方式,社會各界既然多有宣導勸阻,表示自殺是社會所不贊同的行為,在倫理道德的觀點上,自殺更是不孝的行為,而背於善良風俗。或有認為自殺是為了殘害自己生命,不是為了要害別人房屋貶值,因此不能算是故意損害他人利益。但房客在自殺時對於其自殺行為將影響該別墅的交易價值並非全然不知,仍執意在該別墅的套房內自殺,難以認定房客沒有間接使該別墅交易貶值之故意,其自殺行為也確實造成該別墅變成凶宅,房地價值減損,日後難以出售,自難認沒有賠償責任。

那麼自殺讓房屋成為凶宅,又該由誰來負擔賠償責任呢?除了自殺者的「繼承人」或「法定代理人」以外,房屋的「承租人」也會需要負責。依民法第433條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」雖然房屋只有價格減損,不影響使用,不符合「毀損」、「滅失」的情形,但實務仍認為,房屋因為變成凶宅而導致價值減損,不亞於其物理上的毀損滅失,可類推適用民法第433條規定。也就是是說,法院認為承租人還是需要依該條規定負責賠償。2017年新竹就有一位周姓女子,承租套房借給友人住,不料友人在屋內輕生不治,房東認為他的房子變成凶宅,房價大跌,要求周女賠償,最後法院判她應賠償499萬多元,堪稱最慘閨蜜。

其實,如果擔憂未來發生這類憾事,在決定出租房屋時,可以在契約上預先約定相關賠償條款,讓租客簽約時先了解在承租的房屋內自殺,自己或繼承人需負擔的賠償責任,除了保障自己的權益,或許還能抑制房客的輕生行為!