仲介報酬太高可否酌減?

一般介紹土地買賣或其他交易,有時會收取中間介紹的費用,社會習慣稱之為仲介費,或介紹費、中人費等等,名稱不一而足;在法律上,類似仲介行為稱之為「居間」,約定的仲介費用稱之為「居間報酬」。依民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」

仲介報酬太高可否酌減? 2

實務上偶爾會出現一種問題,就是居間費用和居間人所提供勞務價值,兩相比較,有報酬過高而出現不公平的情況,就會發生爭議。依據民法第572條規定:「約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。」然而,何謂「較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者」?基本上,這個條文的立法理由,是說因居間人每乘委託人之無知識經驗,約取不當高額之報酬,本條規定意旨,即以居間人報酬之數額,雖得由契約當事人自由約定,然居間人所受之報酬額,必須與其所任勞務之價值相當,方為公允。所以說,「報酬與勞務價值相當」是很重要的一件事。

相關案例,可參閱最高法院109年度台上字第1780號民事判決意旨:「居間人報酬之數額,雖得由契約當事人自由約定,然居間人所受之報酬額,必須與其所任勞務之價值相當,方為公允。若報酬數額過鉅,顯失公平者,法院得因委託人之請求酌減之。大○公司經授權尋覓買主以出售系爭土地,其報酬為87萬7,000元,有授權書可參;證人唐○○復證稱因被上訴人告知系爭土地欲出售,伊乃代為尋得買主陳○○,大○公司辦理居間業務,一般是收取交易總價4%之服務費。惟系爭本票面額247萬元,高達第一次交易總價之11%,且幾為大○公司報酬之2.8倍。原審未調查系爭居間報酬與被上訴人所任勞務價值是否相當,逕以本於私法自治、契約自由原則,及被上訴人片面陳稱其為系爭居間耗費大量精神、勞力、金錢,認無民法第572條第1項本文規定之適用,亦有可議。」

在前述案例,當事人欲出售不動產,委託仲介公司代尋買主,覓得買主簽約後,當事人主張有三七五佃農租約的問題,造成買賣契約是否成立的爭議;其次,當事人也主張約定報酬過高,應予酌減。第二審法院認為本於契約自由原則,認為不須酌減。但是,第三審法院認為一般仲介行情,或此案的仲介公司平常居間業務,是收取交易總價「4%」的服務費,但是本案約定達「11%」,並且對仲介公司陳稱其為居間事務,耗費大量精神、勞力、金錢,是有所存疑的。此故,乃廢棄第二審判決,發回重審。

像這個案例,最高法院是用一般仲介標準4%作基準參考,對勞務價值相當一事存疑。當然,在某些案件,仲介所提供的勞務價值是很重要的,就不一定能夠酌減;換句話說,只要仲介能說出「勞務價值」很重大,故能夠收取高於一般仲介的報酬,約定的報酬就還是有效。否則,約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,當事人是可以向法院請求酌減的。但是要注意,如果報酬已經給付,就不能再要回來了。