購買土地應注意有無套繪管制

投資土地老手都應知道「套繪管制」,但是沒買過土地的生手,可能就不知道了。第一次購買土地絕對要知道的事,何謂套繪管制?

以下解釋,講得很清楚:「為了避免一塊地被使用兩次,主管機關會在建築執照跟地籍套繪圖上,把已經興建的、未興建的建物,以及設置停車空間的土地分別著色標示,上面也會記載相關的執照號碼。這樣主管機關承辦人員,以後在收到建照或使用執照申請時,就可以知道這一塊空地已經不可以再有其他用途,這種在地籍套繪圖上的註記,稱為『套繪管制』」

一般買土地,都會查明清楚該土地沒有被套繪管制,否則多會要求解除套繪管制,不然該土地的使用會受到限制,將減損其使用價值自明。過去,曾經發生地主提供土地使用權同意書而被套繪管制,但其後終止使用同意卻無法被解除套繪管制,衍生出一個問題,主管機關要求「土地使用權同意書不能附使用期限」,這樣是可以的嗎?

購買土地應注意有無套繪管制 1

亦即,內政部台(78)內營字第727291號函關於建築物申請變更使用,增設停車空間於鄰地空地,並予套繪管制,暨台(80)內營字第907380號函有關建築法第30條規定應備具之土地使用權同意書不宜附有同意使用期限之函示實務上擴及於「變更使用執照」之申請部分,二者合併適用之結果,形成對鄰地無期限之套繪管制,是否與憲法第15條保障財產權之意旨不符?

最終,經司法院大法官釋字第776號解釋認為:建築物所有人為申請變更使用執照需增設停車空間於鄰地空地,而由鄰地所有人出具土地使用權同意書者,該同意書應許附期限;鄰地所有人提供之土地使用權同意書附有期限者,如主管機關准予變更使用執照,自應發給定有相應期限之變更使用執照,而僅對鄰地為該相應期限之套繪管制;另同意使用土地之關係消滅時(如依法終止土地使用關係等),主管機關亦得依職權或依鄰地所有人之申請,廢止原核可之變更使用執照,並解除套繪管制,始符憲法第15條保障人民財產權之意旨。

換言之,依大法官解釋認為,鄰地所有人若無從出具附有期限之土地使用權同意書,將致其土地受「無期限之套繪管制」,且無從於土地使用關係消滅時申請廢止原核可之變更使用執照,並解除套繪管制,限制其財產權之行使,與上開憲法保障人民財產權意旨不符,於此範圍內,自該解釋公布之日起不再援用。

總之,單純購買土地時,要特別注意套繪管制的問題。

陽昇法律事務所/鄧湘全律師 撰

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