你租給我我再租給別人,轉租給移工當宿舍的失火責任

新竹縣一棟透天厝日前發生火災,新工消防分隊長游尚樺與隊員進入火場搶救出四名移工後,移工居然趁著買水喝時落跑,而消防分隊長游尚樺帶隊搜救不幸命喪火場,亦令人不勝唏噓。在新竹縣警方持續追查逃逸移工並通知房東釐清的同時,令人想不到的是這把火一燒,竟然燒出了二房東和三房東,層層轉租的複雜關係,讓人相當詫異。而在這種複雜的轉租關係中發生失火事故的話,各自又應該負什麼樣的民事責任呢?

你租給我我再租給別人,轉租給移工當宿舍的失火責任 2

依民法第432條規定:「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。」、第434條規定:「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」、第433條規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」,所以按前開條文來看,原則上承租人是需要就租賃物的保管使用負善良管理人注意義務,但如果租賃物發生火災的話,法律規定上考量承租人較屬弱勢,所以要以「重大過失」才需對出租人負損害賠償責任。然而,如果有再轉租的情況,因為出租人在與承租人締結租賃契約時沒有辦法評估到轉租後第三人的風險,故在轉租的情形,就要由承租人(二房東)代替第三人負賠償責任。

那麼轉租承租人(二房東的房客)能不能繼續主張民法第434條的規定說只負重大過失責任呢?最高法院76年度台上字第1960號判例即指出:「租賃物因承租人失火而毀損、滅失者,以承租人有重大過失為限,始對出租人負損害賠償責任,民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物所有人,而經所有人同意出租者,亦以承租人有重大過失為限,始對所有人負損害賠償責任。」、臺灣桃園地方法院107年度訴字第843號判決亦謂:「民法第434條係規範承租人對於自己失火行為之損害賠償責任,以承租人有重大過失為前提,而民法第433條則係規範承租人對於其同意使用之第三人代負行為責任,只須承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人有應負損害賠償責任之事由,承租人即應負責,不以承租人有重大過失為要件。…另民法第443條、第444條係在規範合法轉租情形,依學者通說及多數實務見解均認為在合法轉租情形下,原出租人對次承租人之使用既經允許,對轉租之風險已有評估,故在無特約情形下,次承租人就失火責任僅負重大過失責任,轉租人亦僅就次承租人之重大過失責任負契約上責任。」所以,只有在合法轉租的情況下,因為原租賃物所有人對次承租人轉租之風險已有評估,二房東也只有在他的房客發生火災有重大過失時才需要負賠償之責。反面而言,如果是在違法轉租的情況,因為租賃物所有人對次承租人的轉風租風險未能評估,是以就算發生火災,還是要回歸到民法第433條及第432條的規定,承租人仍然要負善良管理人注意義務,而不是較寬鬆的重大過失責任了。

所以,在本案中一把火燒燒出二房東和三房東,他們到底要負擔何種程度的過失責任,就要看他們在當房東時,到底有沒有得到原租賃物所有人的同意了。


🎵貼心小提醒:法律條文會修正,司法實務會變更見解,每個人的案件事實也不相同,因此本文僅供參考,建議民眾對於任何法律問題作出決策以前,先向律師諮詢。

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