【不動產】買方因限貸令無法核貸之解除契約問題

近年房價高漲，投資房市有利可圖，投機客或投資客等紛紛大舉進攻，卻也導致一般社會大眾對於房價更加無力負擔而怨聲載道。中央銀行因此藉機推出「第七波信用管制」，其目的名義上是針對金融機構的某些業務進行一定程度的限縮，以希望達成控制資金的流向與流量的目標，但是各界也認為其意在劍指遏制房價不合理的漲價與漲幅。中央銀行透過此次「限貸令」的管制措施，希望讓民眾對於房市的降溫能夠有感，但是無意間卻也製造許多當初沒有預期到的紛爭與案件爭議。

舉例來說：當買受人已經預期到「限貸令」的影響下，可能導致目前房屋等不動產買賣，即使有看好標的及談妥買賣價金，但是可能面臨銀行無法如期核貸，或無法核貸預期的貸款成數，也有可能根本就無法核到貸款，如此對於買受人而言，面對資金嚴重不足，而且銀行端對於貸款充滿不確定的情形之下，就有可能在簽立買賣契約時，對於大部分買賣價金要以銀行貸款方式訂立特別條款，比如說有可能在買賣契約約定：若銀行申請貸款而無法順利核貸之情形下得解除契約之條件，以滿足買受人對於貸款不確定性因素下的風險管控；但是，如果類似狀況在契約的內容或條件沒有寫清楚，就有可能造成買賣雙方誤解而發生履約爭議。類似可能發生的爭議，就是買賣契約簽定後一段時間，買受人也確實洽詢銀行核貸狀況，但因為限貸令原因而確實無法取得銀行的成功核貸，或成數無法滿足買賣條件，或是利率過高而不適當作為貸款銀行等等，則買受人欲主張貸款此一條件無法完成而解除契約，賣方若能理解而合意解除，返還簽約金或頭款之類的，則沒有什麼問題。然而，若賣方認為買方有可能是事後因故悔約而未積極尋求貸款銀行，或是認為核貸完成卻因買方無法接受貸款利率等情形，賣方就有可能不同意解除契約，如此雙方就可能產生違約的爭議。實際上，假若買賣契約附條件約定在銀行未核貸情況下，則契約合意解除，這種類似解除條件成就而使得買賣契約失效的情況，算是限貸令下可能存在的約定條件。

依據民法第99條第2項規定：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」也就是說，原本已經簽立有效之房屋買賣契約，約定若發生某些特定的情況下，則契約就會失效，而所謂特定的情況就是指一種條件的出現，法律術語叫「條件成就」，在這種條件成就時，契約自動失效，就叫「附解除條件的買賣契約」。因此，買受人合法解除契約後，當然不會有後續的違約責任問題，對於買受人而言，已經向出賣人給付的費用，諸多頭期款等相關的費用，因為契約已經解除而必須歸還，這些都是契約解除後雙方應負的義務，本事務所已有處理類似訴訟。所以說，在此提醒如果要辦理貸款購屋，一定要在買賣契約訂立相關的條件，並且把自己想要的條件寫清楚，千萬不能大意或不好意思，這樣才能保障自身的權利。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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