【不動產】不動產出賣人遭債權人聲請強制執行拍賣，買受人應如何救濟？
案例：甲與乙就某區段地號、建號之成屋約定買賣價金並簽立不動產買賣契約書，甲給付乙頭款後，乙拒絕過戶，故甲向法院聲請假處分，並訴請乙移轉登記所有權予甲，詎乙在訴訟程序上提出該成屋遭第三人聲請本票裁定強制執行拍賣，並主張自己陷於給付不能。甲應如何確保權益？
甲固然得於訴訟程序上變更聲明及請求權基礎，訴請損害賠償，但如果甲一定要買到該間成屋，又該如何確保該成屋不會因為強制執行拍賣而流於他人之手？步驟如下：
一、假處分債權人請求移轉查封登記之房地所有權，無給付不能之問題。
如乙主張給付不能，甲當然要在訴訟程序上盡力抗辯表示自己就是假處分債權人，沒有給付不能的問題。至於乙之主張有無理由，所涉及的是在假處分與終局執行競合下，地政機關所為限制登記是否有排除強制執行效力之問題。我國最高法院所採見解，是否在程序及實體權益保障上輕重失衡，在此暫且不表。然而，有一個問題是，單純就假處分債權人請求移轉遭限制登記之標的物所有權而言，是否有不能移轉的問題呢？
所謂限制登記，是在「限制」什麼呢？按土地法第78條第8款、土地登記規則第136條規定，係指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。換言之，限制登記是在限制權利人自由處分該標的物之權利。
然而，按土地登記規則第141條規定，土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：一、徵收、區段徵收或照價收買。二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。三、公同共有繼承。四、其他無礙禁止處分之登記。有前項第二款情形者，應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件；第按，最高法院108年度台上字第817號民事判決揭明「債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。民事訴訟法第532條第1項定有明文。而土地經假處分後，如依法院確定判決申請移轉登記之權利人，即為原假處分之債權人者，登記機關仍可為與其權利有關之新登記，此觀土地登記規則第141條第1項第2款規定即明。基此，原假處分之債權人得依確定判決，申請對其為假處分執行之不動產辦理移轉登記，自不生給付不能之問題。」之意旨，可知原假處分之債權人訴請移轉登記，獲得勝訴判決確定，地政機關仍可為與其權利有關之新登記，不生給付不能之問題。但向地政機關申請登記時，須檢具法院民事執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件，地政機關才會受理移轉登記。
但如果沒有辦法檢具上開證明文件，是否就等於給付不能？就此，最高法院及更審法院曾認為「至於請求人主張依據土地登記規則第141條第2項規定，假處分債權人應檢具法院民事執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件，地政機關才會受理移轉登記，則相對人將因另有假扣押而無法取得該證明文件，勢必無法辦理移轉登記，和解契約即為標的給付不能云云，惟該規定乃屬假處分之債權人依本案之終局確定判決，向登記機關聲請移轉登記時須具備之程序要件，並非移轉登記之阻礙而構成給付不能之狀態，是請求人所為此部分之主張，亦不足採。」（最高法院94年度台上字第2376號判決、臺灣高等法院95年度續更(二)字第1號民事判決參照），換言之，法院認為檢具無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明文件，僅屬行政流程之要件，非移轉登記之法律上阻礙。
二、代位乙向法院訴請確認本票債權不存在
何謂「代位」？按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。前條債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使。但專為保存債務人權利之行為，不在此限。民法第242條、第243條定有明文。
因甲為乙之債權人，乙拒絕辦理過戶，已陷於給付遲延，又怠於對第三人提起確認本票債權不存在之訴訟，甲應可依據民法第242條規定，以「自己」名義，代位乙訴請法院確認乙與第三人間本票債權不存在。最高法院亦認為：本票發票人之債權人非不得以發票人怠於行使其權利為由，代位發票人行使其權利，以自己之名義提起確認本票債權不存在之訴及聲請停止強制執行，以達保全自己債權之目的（最高法院106年度台簡抗字第64號民事裁定意旨參照）。
值得一提的是，甲代位乙訴請確認乙與第三人間本票債權不存在，是否須一起將乙列為被告？不用的，只須列第三人為被告，但須於聲明記載請求確認乙與第三人間本票債權不存在，並記載發票日、到期日、票面金額、票據號碼等重要資訊，始謂聲明已特定。
三、依非訟事件法第195條第3項供擔保聲請停止執行
上開最高法院見解亦提及，債權人除了代位債務人向第三人提起確認本票債權不存在之訴訟外，亦可聲請停止執行。後者之法律依據為非訟事件法第195條「發票人主張本票係偽造、變造者，於前條裁定送達後二十日內，得對執票人向為裁定之法院提起確認之訴。發票人證明已依前項規定提起訴訟時，執行法院應停止強制執行。但得依執票人聲請，許其提供相當擔保，繼續強制執行，亦得依發票人聲請，許其提供相當擔保，停止強制執行。發票人主張本票債權不存在而提起確認之訴不合於第一項之規定者，法院依發票人聲請，得許其提供相當並確實之擔保，停止強制執行。」
敏感度比較高的朋友會問：非訟事件法第195條第3項「不合於第一項之規定」好像有點奇怪？其實這是有立法淵源的。在民國94年修法前，其實該規定僅有前2項，換言之，如發票人主張本票係偽造、變造以外之事由，或者未於接獲本票裁定後20日內，對執票人起訴，並沒有停止執行的救濟管道。後來，立法者參考了最高法院見解，修訂了非訟事件法第195條第3項規定，賦予發票人就算以本票偽造變造以外之事由，或者未於本票裁定送達後20日內提起確認之訴，仍得聲請供擔保停止執行。
因此，甲在代位乙訴請確認本票債權不存在，取得起訴證明後，要盡快向法院聲請停止執行，才能暫時保住該房地不會流於第三人之手。
🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。
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