【不動產】土地法第34條之1第4項優先購買權之「同一價格」實為「同一條件」

　　按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1項、第2項、第4項定有明文。

　　上開共有土地出售時之優先購買權規定，相信大家耳熟能詳。然而，土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，文字上似與內政部制定之土地法第34條之1執行要點第12條第1項規定「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」有小小的不一樣。

　　母法規定「同一價格」，文義上較為簡潔，子法規定「同一條件」，是否意指除了不動產買賣價格外，其他諸如付款期程、瑕疵擔保、稅規費、仲介費、拆除清運費等條件，一同包括在內？換言之，在部分共有人依土地法第34條之1第1項出售土地或建物時，他共有人如欲「合法行使」優先購買權，是否除了買賣價格外，亦須照單全收買賣契約上的其他買賣條件？

　　原則上，如果部分共有人與非共有人之買方所約定買賣契約（下稱原買賣契約）之買賣條件，並未逾越不動產交易之社會通念，且未基於妨礙他共有人行使優先購買權之目的而為，則他共有人行使優先購買權，必須以意思表示「全部同意」原買賣契約之買賣條件，始能稱已合法行使優先購買權。這已是司法上穩定見解，須特別注意。參按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院100年度台上字第1673號裁定、107年度台上字第307號、112年度台上字第1493號判決均同此意旨）。

　　尚且，於不動產交易實務上，部分共有人與非共有人之買方所簽訂之買賣契約，通常會約定「「他共有人如主張優先購買者，應以本約『同一條件』，於法定期間內主張優先購買權。」之類似文字，如其並就本件交易之仲介費，於原買賣契約中特別約定買賣雙方應負擔之比例，且已於原買賣契約成立後，以存證信函附上原買賣契約及其附件，向他共有人揭明原買賣契約之所有條件，定相當期限合法催告他共有人行使優先購買權，則更會使法院認為，仲介費約定既為原買賣契約之買賣條件，且亦無可能於有該約定情形下，反而於他共有人行使優先承購權後變更該內容，即改由出售土地之部分共有人負擔原應由買方負擔之仲介費或使之無人負擔。

　　綜合上述，部分共有人在收到通知優先購買之文件，如已檢視原買賣契約之所有買賣條件，並無發現不合理、不合法，欲「合法行使」優先購買權，即必須接受原買賣契約的一切條件，始符合土地法及其子法所定「以同一條件」優先承購。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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