【不動產】管理委員會可否自己當原告向起造人建商請求損害賠償？

　　旨揭問題看似沒什麼好討論的，實則不然。一般人會這樣認為：常理而言，管委會應保障社區權益，社區公設損壞時，管委會可以用公共基金進行修繕，社區公設於起造人建商點交後有瑕疵，造成社區住戶使用權益受損，管委會當然可以向建商主張損害賠償。然而，司法實務非必如此看待。這涉及一個民事訴訟上的重要問題：管理委員會有無為全體住戶實體權益實施訴訟請求損害賠償之「當事人適格」？

　　目前司法實務態度仍採較嚴格審查標準，有多則地方法院判決見解認為：就社區公設而言，除公寓大廈管理條例第57條透過法律規定由管理委員會得代表全體住戶向起造人請求檢測後移交社區公設之法定權限外（目的：俾免於起造人與區分所有權人各自辦理易生混亂），管理委員會並無可得代表各區分所有權人因買賣契約所生權利之法律依據，社區住戶與起造人建商間之權利義務關係，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約關係定之。且依上開條例第57條第2項規定，倘起造人所交付之公共設施不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯見就移交之公共設施發生瑕疵，應由起造人負責修繕或賠償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約關係為請求之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求。

　　再按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當事人無從依契約主張權利義務（臺灣臺北地方法院102年度重訴字第426號、臺灣桃園地方法院112年度訴字第2371號等民事判決意旨參照）。換言之，管理委員會並不是系爭契約之當事人，公寓大廈管理條例第3條第9款所列「執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作」之職責，也不包括代理區分所有權人行使、履行系爭契約上之權利義務（臺灣桃園地方法院112年度消字第3號民事判決意旨參照）。甚至有認為：既要主張意定訴訟擔當，就必須取得全體區分所有權人授與訴訟實施權，否則即當事人不適格（臺灣臺中地方法院109年度訴字第3408號民事判決參照）。

　　惟高等法院民事庭有採不同見解認為：依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，同條例更於第38條第1項明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格（當事人能力），得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（當事人適格）；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書等規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（臺灣高等法院105年度上字第1236號民事判決意旨參照）。

　　大家看出來了嗎？法院見解可謂相當分歧。雖然法院對於管理委員會有無以自己名義於訴訟上主張應歸屬於全體住戶損害賠償權利之訴訟實施權（當事人適格）採取較嚴格審查之立場，但重點就在於管理委員會於起訴前，有無獲得社區住戶決議授權，如果管委會向起造人建商主張損害賠償一事，已通過區分所有權人會議決議，成為公寓大廈管理條例第3條第9款規定之「區分所有權人會議決議事項」，並可以提出會議記錄等為證，則較有可能通過司法實務上就當事人適格之審查，否則仍應回歸各住戶與建商間因買賣契約所生權利義務之約定為依據。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

✨更多法律資訊請追蹤本所粉絲專頁 👉https://www.facebook.com/sunriselawyer

✨更多政府採購相關文章資訊請進入 👉https://www.tsaigo.com/

✨更多著作權相關文章資訊請進入 👉https://www.copyrightdoctor.com/

✨更多不動產相關文章資訊請進入 👉https://www.realpropertydoctor.com/