【不動產】他共有人優先承購後，共有人仍應給付仲介服務費？

　　屋主（賣方）或有時間成本、議價能力等因素，而委託仲介出售，尋找適合之買方；同樣道理，買方也會委託仲介尋找適合的物件。房地買賣需求，成就了遍佈全台大街小巷的房仲業者。買賣本質使然，賣方想賣高，買方想買低，磋商過程是重點，如果經過仲介斡旋後終於成交，仲介當然可以請求服務費，但也正因買、賣雙方間未於交易過程中直接洽談，客觀上所存在之資訊落差，使居間之仲介有了迴旋、甚至雙方代理之空間，房地交易糾紛，層出不窮。

　　旨揭問題，具體是這樣的，某房地為甲、乙、丙、丁四人共有，應有部分各1/4，甲乙丙三人同意依土地法第34條之1出售該房地，委託Ａ房仲銷售，Ａ房仲順利找到了Ｂ房仲居間媒合之買方戊，並與甲乙丙三人談妥買賣條件。此時，丁跳出來行使優先購買權，甲乙丙遂與原買家戊合意解約，退還定金、簽約款，再與丁簽立同一條件之房地買賣契約，系爭房地順利過戶給了丁。Ａ房仲向甲乙丙三人請求約定之4%給付服務費、Ｂ房仲向丁請求約定之2%服務費，分別遭甲乙丙以「原本與戊之買賣契約已經解除不存在，Ａ房仲不得請求服務費」、丁以「我是行使優先購買權，Ｂ房仲與戊之約定與我無關」為由拒絕給付Ａ、Ｂ房仲，有無理由呢？

　　甲乙丙的抗辯，涉及民法第568條規定「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」然而，法院認為：甲乙丙仍享受Ａ仲介居間勞務之成果而順利出售其等就系爭房地之應有部分，並取得與系爭買賣契約所約定相同之價金，應認其情形與一般居間成立之不動產買賣契約因停止條件未成就而尚未生效，或因解除條件成就而失效，致無從達成出售不動產之目的、居間勞務之成果全然付諸東流之情形，明顯有別。因此，甲乙丙仍應給付Ａ房中當初約定之4%服務費。

　　至於丁的抗辯，涉及民事法上「債之相對性原則」及土地法第34條之1第4項規定「同一條件」之承繼範圍。簡言之，主張優先承買權之他共有人（丁）須承繼接受之「同一條件」範圍僅限於「原買受人（戊）向出賣人（甲乙丙）承諾之一切條件」，尚不及於「原買受人（戊）向第三人（Ｂ房仲）承諾之條件」。因此，Ｂ房仲不得請求丁給付2%服務費。況且，丁之優先承買權，僅需系爭房地其他共有人出賣其應有部分即會發生，本不以透過仲介業者居間買受為必要，雖然本件原買方戊是透過Ｂ仲介居間買受系爭房地，但對於丁而言，毋寧僅係出於偶然，難認丁與戊同有接受Ｂ仲介提供居間服務之情形。

　　附帶一提，買賣糾紛通常源自於契約未明文或約定的不清楚。上開案例，其實可以透過事先在買賣契約上將服務費條款納入買賣條件，或加註特別條款「如有未會同人主張優先購買權之情形，視為最後成交之雙方均已同意享有本公司仲介服務之成果，無異議給付約定比例之服務費」等文字，藉以降低後續訟爭之風險。所以，契約最好事先了解雙方之事實及需求（特別是共有物出售之情形）後，再為研擬簽立較為妥當。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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