【不動產】頂樓平台加蓋其他樓層沒意見就可以嗎？

　　台灣天氣既濕又熱，不少公寓大樓因為頂樓防水層老舊失修，再加上缺乏管理，長年風吹日曬下容易有漏水的問題發生，不少人選擇漏水的解決方案就是在頂樓直接加蓋鐵皮，甚至早期的建築多為頂樓層住戶直接在頂樓平台加蓋一層佔地為王。這種建築多半屬於違章建築，將面臨主管機關的拆除，但拆除排程曠日費時，當公寓大樓各層住戶對此發生民事糾紛時，頂樓層住戶又會以加蓋時無人抗議為由主張自己的正當性，那難道在頂樓加蓋時其他樓層沒表態就代表合法嗎？

　　首先要說明的是，按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前民法第799條定有明文。而區分所有之公寓大樓，所有權之客體，可分為專有部分及共有部分，其頂樓平台既屬該建物之一部，且係為維護大樓之安全與外觀所必要，性質上不許分割而成為專有部分，應由全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，依修正前民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院85年度台上字第2389號判決意旨參照）。

　　次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項亦分別有所明定。又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分（最高法院57年台上字第2387號判例參照）。共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意（最高法院100年度台上字第1776號判決參照）。如未徵得共有人全體之同意，對於共有物之特定部分占用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院110年度台上字第2374號判決參照）。所以，頂樓平台既屬於全體住戶共有使用，自屬該大樓之共同部分，如果有他人在未經共有人全體之同意使用（加蓋），即屬侵害他共有人之權利，其中一名共有人即得自行按民法第767條第1項與第821條定請求返還予全體共有人。

　　而前述頂樓層住戶以加蓋時無人抗議為由主張自己為合法使用，如此主張有道理嗎？按共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，固非不得認有默示之分管契約存在。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判決先例參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。衡諸公寓住戶對他住戶占用共有部分之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對法律的誤解、不諳法令，而對特定共有人占用共用部分，未為明示反對之表示、具體之異議作為或為訴諸主管機關及法律途徑尋求救濟等，然此不作為僅係單純沈默（臺灣高等法院98年度上易字第543號判決、臺灣高等法院102年度重上字第88號判決、臺灣高等法院110年度上字第609號判決均同此旨）。是以，其他樓層沒表態頂多只能算是單純之沈默，並不代表形同「默許」。

　　綜合以上來看，頂樓加蓋要保有自己的正當性，除了要確實取得其他共有人的同意外，更重要的是敦親睦鄰要做足，否則一但與各住戶間衍生糾紛，其他共有人代替主管機關上法院起訴請求拆除時，可是會賠了夫人又折兵啊！

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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