【不動產】買屋無法貸款之解約賠償問題

　　買售房屋要向銀行貸款，這是不動產交易常見的情形。但若因為政府政策或其他因素導致無法貸款到預期約定成數或數額，以致於無法履約，這時買方就一定要賠償嗎？或是說已經繳的價金都要被賣方沒收嗎？

不一定，要看雙方約定內容。

　　這二年因為政府打房加上銀行緊縮貸款，導致不少不動產買賣發生相關無法貸款之履約爭議問題。前一陣子就有類似案例新聞，據報導指出，有位蔡先生在精華區地段一口氣買了三間店面，房屋總價為七千萬元，後來因未能向銀行貸款貸到八成款而解約，建商要將蔡先生已繳納的自備款一千四百萬元沒收，後來雙方打官司，法院雖然認定未能貸款履約算是蔡先生違約，但是遭沒收的金額太高，判決建商應返還九百一十萬元。可上訴。

　　在這起案例，雙方約定後續要辦理銀行貸款，蔡先生主張建商有保證可向配合的銀行貸款八成，並交付載明他僅需準備頭期款一千四百萬元，其餘五千六百萬元可貸款等語，其次預售房屋土地買賣契約書約定違約金為總價十五％過高。蔡先生陸續給付自備款共一千四百萬元，後來因政府法令及政策規範，銀行無法貸款八成，導致無力支付餘款，要求建設公司返還沒收一千四百萬元。建設公司則抗辯公司和承辦人均未有向客戶承諾或保證，預售房地可以貸款八成，房貸金額是由銀行評估後決定而與公司無涉。法院後來認定建商未允諾保證貸款八成，而認定蔡先生違約，但建設公司沒收一千四百萬不合理，應償還九百一十萬元。

　　在本件，假若真的有約定無法向銀行貸款可合意無條件解約，則不見得會要賠錢給建商，但是在此案例未能證明成功，因此買方還是要賠錢，只是賠的少一點。買買房屋若希望部份價金用銀行貸款支付，否則可能無力負擔，則應該要在不動產買賣契約寫的很清楚，買方要明確表示若無法經銀行核可貸款多少成數則契約自動解除，就不會發生前述被沒收違約金的事情。換言之，有的賣方或仲介會有口頭同意銀行未能核可貸款則無條件解除契約，但是因買方大意而未在買賣契約寫清楚，假若後來未能向銀行貸款成功，又無力負擔後續價金，房仲或賣方耍賴否認有銀行未核可之無條件解約之合意內容，如果沒有證據可以證明的話，買方上法院要求全額退款就可能會陷入敗訴，只能依民法第252條規定主張酌減違約金。

　　所以，建議買售房子若確定要以銀行貸款來支付部份價金，絕對要把合意解約條件寫好寫明寫清楚，當「銀行貸款不成而解約條件成就」時，雙方就應該合意解約，避免爭議，而且也不會被無德之人給陰了！

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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