【不動產】社區規約自訂罰則可以嗎？(上)

　　現今住房形態已從單人獨棟變成集合住宅，但大家住在大樓社區除了怕有惡鄰之外，還會遇到的麻煩事情之一可能就是「輪到當管委會委員」了！如果社區規約規定「不當委員就要罰錢」，這樣的規定真的合法嗎？

　　首先要說明的是，公寓大廈管理條例第23條規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」從而，規約作為社區各住戶關係間的共同準據，有關住戶違反義務時之處理方式，就文義上而言應屬規約得規範之事項，經載明於規約，住戶即應遵守。

　　但究竟能不能在規約內自訂罰則呢？實務上見解不一。反對見解多認為有關「處罰」無非是對住戶權利的限制及特定行為的制裁，需有法律規定或授權才可以，如臺灣新北地方法院109年度訴字第2629號判決即認：「1.按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。又公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第9號判決意旨參照）。2.次按對人民權利義務之限制課予，須基於法律或法律之授權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。公寓大廈規約決議之事項，涉及區分所有權人或住戶權利之限制者，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範，尚不得由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人或住戶以法律所無之義務。3.再按住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理；有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處3,000元以上1萬,5000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務。屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第16條第1項或第4項規定者，公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項、第47條第2款分別定有明文。是有關住戶違反公寓大廈管理條例第16條第1項關於排放各種污染物、惡臭物質與此相類之行為者，公寓大廈管理條例已明定管理負責人或管理委員會應予制止，而經制止而不遵從者，其處理方式乃應報請主管機關依公寓大廈管理條例第47條之規定處理，此乃立法者針對上開違規情節之態樣所為之立法規範（法律保留），即不許區分所有權人會議於管理負責人或管理委員會報請主管機關依規定處理外，自行訂立處罰條款而為私力救濟。4.經查，系爭議案增訂之系爭條款：『鑑於社區有樓層梯廳長期被潑灑不明液體危害住戶健康及安全，為維護其他住戶權益，之後若未與管委會協商而自行在公共區域進行清潔或消毒者，經管理中心查證後，每次罰款新臺幣1,000元，其罰金列在當月管理費內徵收並做為管理基金。』之罰則，顯已逾越上開法令之限制，明顯悖於法律保留原則。從而，系爭議案增訂系爭條款之罰則，顯已違法律保留原則而屬無效。5.至被告辯稱系爭條款係依據公寓大廈管理條例第23條第2項第4款所規定『違反義務之處理方式』載入社區規約，並未違法云云，公寓大廈管理條例第23條第2項第4款固定區分所有權人會議得就區分所有權人或住戶『違反義務之處理方式』以規約定之，惟所謂『違反義務之處理方式』應係指區分所有權人或住戶違反義務時，管理委員會所得採取之處理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各該主管機關為必要之處置，或訴請法院裁判，尚不包括課予區分所有權人或住戶法律未規定之義務。是被告所辯，自非可取。」。

　　臺灣士林地方法院111年度士小字第2319號亦認為：「參照憲法第23條及中央法規標準法第5條規定，法律保留原則乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制。是以，限制人民權利需基於法律或法律授權命令，始得為之；而私權關係中，一方當事人不合理擴張權利，恐損及他方當事人權利，倘肯認私人團體以多數決決議方式制裁他造少數人，將無啻認同法治社會下有私人執法可能。故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；否則，除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未出席會議者或不同意該等決議者法律所無之義務。」

　　由以上判決見解可以看出，法院多半認為有關社區規約「處罰」的規定除非法律有明文規定，否則無異為「私人執法」，並不是寫進去社區規約就可以的。

（待續）

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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