土地法第34-1條與通謀設定抵押權問題

實務上,土地共有人以多數決出賣土地時,有時少數共有人會將其應有部份設定抵押權來阻撓。但是,不少情況是無債權的虛假抵押權,多數共有人難道沒轍嗎?那可不一定。

土地法第34-1條與通謀設定抵押權問題 2

土地法第34-1條第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

A、B、C為過半數的土地共有人,應有部份也逾三分之二;D也是土地共有人,其為阻撓A、B、C以土地法第34-1條多數決出售該土地,乃將其應有部份設定抵押權予與F,實際上雙方並無借貸或任何債權,只為了阻擋多數共有人順利出售土地而已。此時因存在一個抵押權在土地之上,買方有所疑慮,該怎麼辦呢?

抵押權設定行為是否有效、抵押權所擔保之債權是否存在等,攸關土地之所有權之權利是否完整,而該法律關係不明確之狀態,會使其他土地共有人在法律上之地位發生不安之危險,當事人得訴請法院確認之。其次,依據抵押權之追及性,土地如依土地法第34-1條規定處分出賣,除經抵押債權人同意塗銷外,抵押權仍將存續,所有權人可以打官司塗銷該虛假的抵押權,才能保障自身權益。

在E、F間並無成立借貸契約或其他法律關係之真意,亦無設定系爭抵押權之真意,其等以擔保之借款、票據、墊款、保證、取得執行名義之費用、實行抵押權之費用等債權為由,設定系爭抵押權,該抵押權設定之物權行為及所擔保之債權行為,出於通謀之虛偽意思表示,依民法第87條第1項前段規定,自屬無效。A、B、C訴請確認系爭抵押權及所擔保之債權均不存在,法院即應允准。

參考臺灣高等法院107年度重上字第550號民事判決意旨:「上訴人間亦無設定系爭抵押權之真意,其等以擔保○○○對○○○之借款、票據、墊款、保證、取得執行名義之費用、實行抵押權之費用等債權為由,設定系爭抵押權,該抵押權設定之物權行為及所擔保之債權行為,顯係出於通謀之虛偽意思表示,依民法第87條第1 項前段規定,自屬無效;且系爭抵押權目前並無所擔保之債權存在,將來亦確定不再發生。是被上訴人訴請確認系爭抵押權及所擔保之債權均不存在,即屬有據。」

故意設定抵押權來卡其他共有人行使土地法第34-1條的權利,尚應視實際狀況而論,假若為通謀虛偽設定抵押權,共有人除得向法院訴請塗銷該抵押權,還可提告偽造文書。