【民事】假處分與假扣押之競合問題

不動產之交易安全，有賴於不動產登記、履約保證及強制執行法制的相互配合。不動產之買賣契約，買方在給付頭款（包含簽約款、備證款、完稅款等），完成繳納稅費之程序後，賣方即有移轉標的不動產所有權給買方的義務，而買方也必須在一定期限內給付尾款或代償賣方的貸款。

實務上偶有買方看到一個物件非常喜歡，一定要買到手，也忘記或不知道要做履約保證機制，確保雙方權益，甚至在不確定賣方是否為登記所有權人或登記所有權人是否有同意或授權之情形（如賣方與登記所有權人有人頭契約）下，即興高采烈付了頭款給了「那個賣方」，結果賣方捲款落跑，或一物多賣、坐地起價，留下一地錯愕。尤有甚者，「那個賣方」在買方起訴請求移轉不動產所有權時，還突然殺出了個某甲說對「那個賣方」有債權且已聲請假扣押獲准，所以無法移轉過戶了。

買方怎麼辦呢？敏感度較高的朋友就會說，可以告刑事詐欺罪、解除契約或損害賠償等。原則上這些都是常見的救濟途徑。然而，如果買方一定要買到手（要求賣方履約），但賣方卻說已經用更高價賣給別人了，那又該如何處理呢？

按民事訴訟法第532條規定，債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者，得聲請假處分。假處分，非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。此際，買方最好不要打草驚蛇，先盡快向法院聲請假處分，把物件所有權扣住，讓它發生「禁止處分」之效力。

關鍵的問題出現了，在這個物件上，有買方的假處分及某甲的假扣押，發生強制執行程序上的競合。假處分與假扣押，究竟何者優先？

按土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。

換言之，如果不動產有實施假處分登記，原則上登記機關不得再為新登記，但如果申請移轉登記的人是原假處分登記之債權人，登記機關仍應受理登記。

就此，我國法院兼採查封及終局執行優越之原則，就債務人所有執行標的物實施假處分於先，執行假扣押在後，而假扣押債權人就假扣押所保全之請求先取得執行名義，並聲請就該標的物為終局執行時，則該假處分之效力，並不能排除法院之強制執行。惟如假處分之債權人就其所保全之請求先取得執行名義，則可逕行請求實現該執行名義所載之內容（包括依確定判決申請地政機關辦理不動產所有權之移轉登記），該假扣押執行與之不相容部分之效力，即歸於消滅。反之，假扣押執行查封於先，而實施假處分在後，即令假處分債權人就假處分所保全之請求先取得執行名義，如該執行名義所載內容有礙假扣押查封執行之效果者，對於假扣押債權人仍不生效力（最高法院74年度台上字第341號民事判決參照）。

一言以蔽之，假處分債權人與假扣押債權人，這時就要比誰快了，先取得執行名義為終局執行時，即可排除另一執行與其不相容部分之效力。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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