【不動產】貸款成數不足可以解除房屋買賣契約嗎？

　　近日新聞報導指出，行政院宣布自9月1日起申貸新青安的貸款不占用銀行法第72-2條規定30％比率限額，這是什麼意思？依銀行法第72-2條規定：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」，也就是說，銀行放款在不動產項目的比例，不能超過其存款與金融債總和的百分之三十。簡單來說，前一陣子因為銀行貸款緊縮，造成要靠貸款來買不動產的民眾很大的困擾，所以新措施對不動產交易是一大福音。

　　然而，因為相關貸款成數限制問題，也造成近年來不動產買賣容易發生的爭議，之前因為新青安貸款問題，衍生新的限貸令爭議。例如：約定好的買賣價金貸款成數不足或是未能符合貸款資格，或是貸款一延再延而超過履約期等等，買方該怎麼辦呢？難道就要被賣方解約沒收已付價款嗎？像是曾經有新聞實務案例，有位買家簽約時跟仲介講好要貸款的成數，後來因為貸款貸不到導致必須解約，結果賣方要求沒收已付期款近三百萬元，雖然打官司後有減少沒收數額，但還是被沒收五十萬元。事實上，就算和仲介或建商口頭講好貸款不足可以解約，若是沒有寫明在契約裡面，遇到仲介或賣方事後不承認，且無證據可以證明曾約定貸款不足可以作為解約事由，則仍可能會有買方已繳價金被沒收的風險或實害。

　　因此，這裡會建議在目前銀行貸款緊縮情況下，如果未能確認百分之百貸得到足夠成數，或是有其他替代方案，則絕對要注意在房屋買賣契約要加註附條件的解約條款。這是什麼意思呢？民法第99條第2項規定：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」也就是說，原本不動產買賣契約是有效成立，但是因為發生某個約定的條件，則契約就失效不再拘束雙方了。

　　例如：買賣雙方約定，若銀行無法貸款多少數額、利率多少等等，則買賣契約失其效力，賣方應退還買方所付價金或訂金等。其實，關於類似的條件約定或限制，因為有的買方太相信建商或仲介，對於未能貸款或成數不足而解約之事，沒有寫在契約裡面，就會造成很大風險。所以，我們建議要以貸款來給付後續價金之買方，絕對要考慮貸不到款或成數不足的風險，以免被沒收已經繳納之價款。甚至於，關於類似附條件之解約條款，最好是寫清楚一點，其中重要之點：第一是貸款不成非可歸責於買方，第二是貸款成數不足也可解約，第三貸款不成就無條件解約，第四約定貸款申辦最後期限。

　　總而言之，不動產買賣茲事體大，有任何條件約定都要清楚載明在契約裡面，千萬不要片面相信對方講的「到時再說」，要靠貸款來買房子的人，絕對要就是否能滿足符合自己條件的金融機構貸款，認真考慮或判斷，再決定是否簽約或履約下去，否則可能會一時大意而損失慘重！

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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