【不動產】一屋二賣之損害賠償請求金額是否包含已付價金及土地增值稅？

　　旨揭問題案例：有某Ａ不動產市價行情500萬元，屋主為乙，乙需款孔急，打五折即250萬元賣給甲，甲乙簽定買賣契約，並約定買方給付頭款後，賣方應先辦理過戶，於過戶完成三日內給付尾款辦理交屋。如賣方有拒絕給付、給付不能等違約情事，賣方須支付買方已付價金同額之懲罰性違約金。甲支付頭款100萬元給乙後，乙認為賣太低，反悔不賣，把Ａ不動產以500萬元一屋二賣給丙。問：甲向乙請求給付不能損害賠償之範圍，是否包含已付價金100萬元？

　　這個看似簡單的問題，在事實審法院意見相當紛紜。先說原則性的法律見解：按民法第226條第1項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準，債權人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第213條第1項及第216條規定自明（92年度台上字第829號判決、102年度台上字第195號判決、111年度台上字第748號民事判決等判決意旨參照）。

　　準此，甲請求履行利益損害賠償的範圍，應以Ａ不動產之市價500萬元為計算基礎。換言之，雖然乙虧錢（或優惠）賣給甲，但雙方既然基於自主決定，簽了一個買賣契約，甲就該契約可預期之利益，亦即乙方應對待給付之利益，就應該要包含這個「優惠的價差」（以250萬元買到500萬元的房子），也就是500萬元（計算式：買賣價金250萬元＋價差250萬元）。然而，因為甲應付未付的尾款150萬元，仍屬甲對乙的給付義務，不因請求損害賠償而免除，所以甲請求損害賠償金額，仍應扣除尚未給付的尾款。因此，甲得請求乙給付之履行利益損害賠償為350萬元（計算式：500萬元－150萬元）。

　　從上面的分析，可知甲請求損害賠償350萬元，包含了已經付出去的價金100萬元，甲實際獲利250萬元，就是上面所說的「優惠的價差」。

　　然而，有不同見解卻認為：「按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人如未解除契約時，不過得請求損害賠償（民法第226條第1項參照），自己之給付義務並未消滅，是上訴人交付系爭不動產予被上訴人之債務，縱係可歸責於上訴人自己之事由而給付不能，然被上訴人如未解除其買賣契約時，上訴人仍得依約請求被上訴人給付系爭價金（最高法院75年度台上字第1612號判決要旨可參）。查，甲ＯＯ與被上訴人簽立系爭契約，約定系爭房地總價為708萬元，已給付164萬元予被上訴人，已如前述，並經被上訴人於系爭386號存證信函記載明確，是甲ＯＯ支付164萬元予被上訴人，係為履行系爭契約之價金給付義務，非屬乙ＯＯ等3人履行系爭契約後可得之履行利益，而系爭契約迄今未經合法解除，參諸前揭說明，乙ＯＯ等3人所付價金，非屬民法第216條所稱損害，乙ＯＯ等3人依民法第226條第1項請求返還價金164萬元，尚屬無據。」臺灣高等法院高雄分院112年度上字第243號民事判決參照。前開事實審法院見解認為，已給付賣方之價金，係履行契約上義務，並非履行契約後可得之履行利益。

　　本文認為，買方給付價金固為給付義務之範圍，但買賣契約通常是買方與賣方彼此立於對待給付關係之雙務契約，一方可以履行給付義務為由，請求他方對待履行給付義務。買方給付了價金，應可要求賣方交付相當價值之買賣物，準此以言，賣方應交付之買賣物當然包含了以價金換來的買賣物的相當價值。如此一來，甲得請求之損害金額，才不會無緣無故少了當初已經付出去的100萬元，也才不會無端讓乙保有100萬元之利益（乙用500萬元一屋二賣給丙，實收500萬元，但如果只賠償甲250萬元，自己還剩250萬元，且仍保有當初甲所支付的100萬元）。基此，旨揭案例中之甲除可向乙請求350萬元外，還可請求已支付價金同額之懲罰性違約金100萬元，所以甲一共可向乙請求450萬元（計算式：500萬元－150萬元＋100萬元）。

　　至於，如果乙抗辯表示甲不能要這麼多啊，因為他還付了土地增值稅云云。但就此點，最高法院表示：出賣人出賣土地時應繳納土地增值稅，係以土地增值乃社會群體努力所致，其利益應歸公眾分享，從而此項土地增值稅係繳納予代表公眾之稅捐機關。是如被上訴人所得請求上訴人賠償之損害金額應扣除相當於土地增值稅之金額，則不啻將土地增值之利益，歸由違約之上訴人獨享，此與徵收土地增值稅之立法精神相違背；且自不可歸責之被害人所得請求之損害賠償金額中扣除尚屬未能確定之稅金，而由可歸責之債務人享受其利益，非但顯失公平，亦與填補債權人請求債務人交付土地時應有狀態之賠償原則不符。最高法院107年度台上字第1961號民事判決參照。

　　也就是說，乙在一屋二賣時所獲價金已經包含了土地增值利益，其所應負之違約責任，當然不能再扣掉土地增值稅之金額，否則形同對於甲免除稅捐之繳納，同時也不符合應填補甲所受損害及所失利益之完全賠償原則。

🎵貼心小提醒：法律條文會修正，司法實務會變更見解，每個人的案件事實也不相同，因此本文僅供參考，建議民眾對於任何法律問題作出決策以前，先向律師諮詢。

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