容積率是什麼? 如何合法增加容積率?(三)

第二篇已說明有關免計容積的相關規定,接著就是第二種可以提高容積率的方法,獎勵容積。之所以會有獎勵容積,是因為政府想要推動某些政策,或是想要在重劃區或開發區為了達成特定政策目標,當建商滿足政策要求時,便提供獎勵容積,以此來提高建商的利潤,誘使建商來完成開發的目標與計劃。

容積率是什麼?如何合法增加容積率?(二)

上一篇已經說明容積率的定義,以及容積率與建蔽率在不同的土地使用分區下有不同的限制與規定。從上一篇的說明,可以想像,當建商想要開發一片土地,無論是規劃為新住宅或是商業百貨,一定都希望能夠盡量增加可蓋樓地板面積,才能爭取最大的利潤。因此接下來要介紹,建商要如何合法的增加容積率?
從容積率的計算來看可以分為兩種,第一種是免計容積,也就是在特定條件下,該部分的面積可以免計算入總建築面積,以達成節省容積率的目的。按建築技術規則建築設計施工編第162條第1項第1款規定:「每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花臺突出超過一公尺者,應自其外緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線,計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。」而同款亦規定:「每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳,其淨深度不得小於二公尺;其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分,得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者,應計入該層樓地板面積;無共同使用梯廳之住宅用途使用者,每層陽臺面積之和,在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分,得不計入容積總樓地板面積。」亦即,在一定條件下的陽台與屋突是可以不必算入總樓地板面積的,而且梯廳與樓梯間在一定面積下也是可不必計入的。
另外,在同法第1條第9款規定,屋頂突出物高度在六公尺以內或有昇降機設備通達屋頂之屋頂突出物高度在九公尺以內,得不計入建築物高度,且屋頂突出物水平投影面積之和,除高層建築物以不超過建築面積百分之十五外,其餘以不超過建築面積百分之十二點五為限,其未達二十五平方公尺者,得建築二十五平方公尺,從而也能達到節省容積率使用的目的。在第162條第1項第2款亦規定,本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間,得不計入容積總樓地板面積。也就是說,上述的屋頂突出物在一定條件下不計入高度之外,其內部所設置之空間與必備設備空間,也得不計入總樓地板面積。
最後則是停車空間,根據同法第162條第1項第3款規定,建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自行增設停車空間,得不計入容積總樓地板面積。但面臨超過十二公尺道路之一棟一戶連棟建築物,除汽車車道外,其設置於地面層之停車空間,應計入容積總樓地板面積。停車空間在一定條件下亦得免計入總樓地板面積。
從上述規定可知,此類免計容積之規定,可以大幅減低建商,因為必須蓋之公共設施,而減損的總樓地板面積,進而達到節省容積率之目的。

【民事】請求修復漏水後仍得請求減少價金(汙名價損)?

如何計算汙名價損,可參考:「瑕疵不動產價值減損之評估可分成二大原則,即修復原則與價損原則,修復原則以技術性貶值為基準,技術性貶值主要是評估修復成本,價損原則則包含交易性貶值,交易性貶值主要是評估汙名價損,即不動產因瑕疵,其市場性及收益性受到風險及不確定性增加所導致的風險溢酬,不動產價值減損評估方法基本概念即為「損害前之價值」扣除「損害後之價值」等於「因瑕疵所產生之價損」,可以比較法評估瑕疵價損時,據此推算瑕疵問題所造成的「整體經濟價值損失」,而以比較法評估過程,係蒐集市場上瑕疵不動產之成交案例,並調查瑕疵案例於交易當時之相關資訊,以利後續進行比較分析,進行比較分析時,如瑕疵案例與勘估標的即系爭土地間可互為替代,可直接與勘估標的進行比較分析,調整成勘估標的之價值減損,如瑕疵案例與勘估標的於個別條件上有所差異,則針對瑕疵標的進行比較分析,評估瑕疵案例之正常情況下之價值,再求取瑕疵案例之價值減損額(率)」臺灣高等法院111年度上易字第38號民事判決參照。

淺談「平均地權條例」之新修正打炒房條文

我國《憲法》第142條說:「國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀國計民生之均足。」關於此,政府的講法是說,平均地權是我國土地政策最高指導原則,政府為實施平均地權土地制度,早在民國19年制定土地法時,就將「規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公」四項辦法納入,但後來未貫徹實施。接著,民國38年政府播遷來臺,一連串土地改革後,工商繁榮,致都市土地地價上漲,投機壟斷之風日盛,在民國43年制定《實施都市平均地權條例》,這是土地法的特別法,後來連非都市土地價格都漲,變成現在全面實施的《平均地權條例》,總之就是大家都要「平均富足」啦!

預售屋完銷不實的公平交易法問題

經常聽到某某預售屋建案廣告說:「三天內完銷!」但是真的假的,有時根本沒有人知道。因此,對於建設公司類似銷售手法或廣告等,公平交易法會要求業者不能作假,否則會加以處罰。消費者也必須要詳查,不能人家說什麼都全信,否則挫賽,自認倒楣就算了,賠上大錢可就慘了!

實價登錄與退裝潢費用的房地合一稅問題

針對房地交易實價登錄,實施以來,各種奇怪不實登錄情形,不一而足,新聞報導指出,造假手法像是「登錄高價、隱藏低價」、「附贈裝潢家電墊高房價」、「假合約」等等,實際上,造個被抓除了補稅及裁罰外,甚至可能就申報不實涉嫌刑法第214條使公務員登載不實文書罪,而遭移地檢署偵辦。

廣告不實之加倍懲罰性賠償案例

最近有個懲罰性賠償金的判決,值得注意。某社區預售屋建案,建商預售廣告文宣有健身房、空中花園、交誼廳、棋藝室等等,交屋時候卻未見該公共設施。建商在廣告文宣中標示規畫健身房、交誼廳及棋藝室等,雖然建商解釋公設是無償贈與客戶,沒有施作義務,還抗辯有權依契約條款變更設計。不過,法院認為未提供應有的公設,要賠償住戶減少價值的損失。更特別地,高院認為建商明知頂樓工程核准圖不包括交誼廳、健身房及棋藝室等公共設施,卻在文宣頂樓公共空間美化示意圖標註,因此判令應賠損害再多一倍的懲罰性賠償。建商若故意不提供契約或廣告所說的公共設施,得依消保法規定判決加計損害一倍之懲罰性賠償。