【不動產】貸款成數不足可以解除房屋買賣契約嗎?
近日新聞報導指出,行政院宣布自9月1日起申貸新青安的貸款不占用銀行法第72-2條規定30%比率限額,這是什麼意思?依銀行法第72-2條規定:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」,也就是說,銀行放款在不動產項目的比例,不能超過其存款與金融債總和的百分之三十。簡單來說,前一陣子因為銀行貸款緊縮,造成要靠貸款來買不動產的民眾很大的困擾,所以新措施對不動產交易是一大福音。
近日新聞報導指出,行政院宣布自9月1日起申貸新青安的貸款不占用銀行法第72-2條規定30%比率限額,這是什麼意思?依銀行法第72-2條規定:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」,也就是說,銀行放款在不動產項目的比例,不能超過其存款與金融債總和的百分之三十。簡單來說,前一陣子因為銀行貸款緊縮,造成要靠貸款來買不動產的民眾很大的困擾,所以新措施對不動產交易是一大福音。
近年房價高漲,投資房市有利可圖,投機客或投資客等紛紛大舉進攻,卻也導致一般社會大眾對於房價更加無力負擔而怨聲載道。中央銀行因此藉機推出「第七波信用管制」,其目的名義上是針對金融機構的某些業務進行一定程度的限縮,以希望達成控制資金的流向與流量的目標,但是各界也認為其意在劍指遏制房價不合理的漲價與漲幅。中央銀行透過此次「限貸令」的管制措施,希望讓民眾對於房市的降溫能夠有感,但是無意間卻也製造許多當初沒有預期到的紛爭與案件爭議。
近年來房價不斷攀升高價,有部分原因是銀行提供充足融資,讓投資客有機會得以炒房。因此,中央銀行陸續採取相關管制措施,希望銀行能配合。新聞報導指出,今年8月間,中央銀行分別邀請三十多家本國銀行座談,以道德勸說方式,請這些銀行在不影響無自用住宅民眾購屋融資需求,以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途,及企業購建自用廠辦等所需之資金前提下,研提未來一年自主管理之不動產貸款具體量化改善方案,改善信用資源過度集中不動產貸款情形。未來央行將定期審視各銀行改善成效,並透過實地查核,督促銀行落實執行改善方案。然而,相關民眾購屋貸款,其實普遍受到很大影響,非如前述新聞所講得如此單純。
按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達2年之租額時,適用前項之規定,民法第440條定有明文。
如何計算汙名價損,可參考:「瑕疵不動產價值減損之評估可分成二大原則,即修復原則與價損原則,修復原則以技術性貶值為基準,技術性貶值主要是評估修復成本,價損原則則包含交易性貶值,交易性貶值主要是評估汙名價損,即不動產因瑕疵,其市場性及收益性受到風險及不確定性增加所導致的風險溢酬,不動產價值減損評估方法基本概念即為「損害前之價值」扣除「損害後之價值」等於「因瑕疵所產生之價損」,可以比較法評估瑕疵價損時,據此推算瑕疵問題所造成的「整體經濟價值損失」,而以比較法評估過程,係蒐集市場上瑕疵不動產之成交案例,並調查瑕疵案例於交易當時之相關資訊,以利後續進行比較分析,進行比較分析時,如瑕疵案例與勘估標的即系爭土地間可互為替代,可直接與勘估標的進行比較分析,調整成勘估標的之價值減損,如瑕疵案例與勘估標的於個別條件上有所差異,則針對瑕疵標的進行比較分析,評估瑕疵案例之正常情況下之價值,再求取瑕疵案例之價值減損額(率)」臺灣高等法院111年度上易字第38號民事判決參照。
先從土地法第34條之1規定觀之:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。」本條為處分共有不動產之規定,又對於土地法第34條之1之執行相關事項,設有土地法第34條之1執行要點(下稱執行要點),本文主要探討者,為於民國(下同)112年8月22日修正之執行要點第12點對於優先承買權之規定。
我國《憲法》第142條說:「國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀國計民生之均足。」關於此,政府的講法是說,平均地權是我國土地政策最高指導原則,政府為實施平均地權土地制度,早在民國19年制定土地法時,就將「規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公」四項辦法納入,但後來未貫徹實施。接著,民國38年政府播遷來臺,一連串土地改革後,工商繁榮,致都市土地地價上漲,投機壟斷之風日盛,在民國43年制定《實施都市平均地權條例》,這是土地法的特別法,後來連非都市土地價格都漲,變成現在全面實施的《平均地權條例》,總之就是大家都要「平均富足」啦!
政府為了保障原住民生計,推行原住民行政,劃定了20多萬公頃的土地作為原住民保留地,依山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項規定,只有原住民可以取得原保地的所有權。政府雖然立意良善,但是實務上卻出現漏洞…
經常聽到某某預售屋建案廣告說:「三天內完銷!」但是真的假的,有時根本沒有人知道。因此,對於建設公司類似銷售手法或廣告等,公平交易法會要求業者不能作假,否則會加以處罰。消費者也必須要詳查,不能人家說什麼都全信,否則挫賽,自認倒楣就算了,賠上大錢可就慘了!
社區公寓大廈實務,會發生一種問題,就是可否禁止機車停在汽車停車位?有人說管委會說不行停就不行停,有人說規約有規定不能停才不行停,有人說我家的車位又沒妨礙別人當然可以停,到底誰說的有道理?