房東有無配合房客辦理商業登記或營業登記義務?

依民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」

房東有無配合房客辦理商業登記或營業登記義務? 2

有的人租房子是用來作生意,有的人租房子是用來作住家的。假若房東提供的房屋,無法辦理房客所預期的商業登記或營業登記,房東有違約或是有配合辦理的義務嗎?答案是依雙方契約的約定內容辦理。事實上,房東依租賃契約有提供租賃物之「主給付義務」;房東配合房客辦理商業登記或營業登記,屬「附隨義務」,是否存在附隨義務還是要視契約內容而論。

參諸最高法院99年度台上字第789號民事判決意旨:「按契約成立生效後,債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外,尚有附隨義務。此項附隨義務不僅係基於誠信原則及補充契約解釋(契約漏洞之填補)而生,且於八十八年四月二十一日修正公布之民法第二百二十七條第二項立法理由亦加以承認。附隨義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益,倘債務人未盡此項義務,債權人自得依民法第二百二十七條不完全給付規定行使其權利。」

依最高法院98年度台上字第222 號民事判決意旨:「按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第四百二十三條定有明文。此項義務,為出租人之主給付義務,如出租人交付之租賃物,不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者,即與債之本旨不符,承租人得主張同時履行抗辯權,拒絕租金之支付,並得依債務不履行之規定請求損害賠償,或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後,債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外,尚應盡其附隨義務,以輔助債權人實現契約訂立之目的,倘債務人未盡此項附隨義務,債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。」

不過應注意,要存在附隨義務而未履行時,才會有損害賠償或同時履行抗辯的問題。依臺灣高等法院 98 年度上更(一)字第 23 號民事判決意旨:「按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態,民法第423條定有明文。此項義務,為出租人之主給付義務,而契約成立生效後,債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外,尚有附隨義務,以輔助債權人實現契約訂立之目的,惟是否應盡附隨義務,尚應視契約當事人有無為此達一定附從目的而擔保債之效果完全實現所為之約定。」在這個案例,法院認為上訴人非以能取得營利事業登記,合法營業為要,且其未即時要求被上訴人履行協力輔助取得營利事業登記之附隨義務,更足使被上訴人認為其依現況交付系爭租賃房屋予上訴人經營早餐店,已符合系爭租約約定使用收益之狀態,是應認被上訴人所交付之系爭租賃房屋,已合於約定使用收益狀態,是否得申請核准營利事業登記,非兩造合意契約之附隨義務。上訴人辯稱系爭租賃房屋無法為營業登記使用,被上訴人未依約交付適於使用、收益之租賃物,屬不完全給付,為不可採。

所以說,租房子要作生意使用,就要將該用途註明清楚,並且約定房東有配合房客辦理商業登記或營業登記的義務,這樣就可以避免之後發生無謂的爭議。