共有物分割之變價分割

老莎士比假過世了,留有一間透天厝給三個小莎兄弟,莎氏三兄弟辦理繼承登記後,將透天厝出租,平均分配租金。幾年後,大莎哥想要分割共有透天厝,但大莎、中莎、小莎三兄弟都想要獨有該透天厝,而欲將相當於房地三分之二價金支付給另二人,三莎無法達成共識,只好上法院用裁判分割的方式。試問,如果三莎都堅持分配透天厝,法院會如何處理呢?

共有物分割之變價分割 2

膾炙人口的台灣歌謠《望春風》作詞人李臨秋故居雖為歷史建築,今年卻傳出被法拍,經查是因為約1/48產權所有權人申請分割共有物不成而遭法拍,此亦為常見的投資手法,即先取得部分產權再申請分割變價。最後,有幸李臨秋么子李修鑑奔走湊得3,428萬元,才得以優先承購權取得產權保留該歷史建築,並修復規劃為複合式藝文空間。

按共有物分割方法,依民法第824條規定:第一項規定:共有物之分割,依共有人協議之方法行之。

第二項規定:分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

第三項規定:以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

第四項規定:以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。

第五項規定:共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。

第六項規定:共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

第七項規定:變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

本件案例中透天厝原為公同共有之遺產,之後繼承登記後,莎氏三兄弟為分別共有該透天厝,若三兄弟欲分割共有物,只要三人協議達成共識即可。若無法協議分割,就只好上法院裁判分割了。

由前述觀之,原則上若大莎、中莎、小莎均想要房地,因為透天厝無法切三段,所以原物分配看起來顯有困難,法院通常會變賣共有物,以價金分配於各共有人;不過,三莎兄弟想要取得房地全部持分,也並非沒有辦法,依前述規定,變賣共有物時,共有人還是有相同條件的優先承購之權。